После отмены льготной ипотеки закономерно активизировался рынок вторичного жилья. Как избежать неприятных сюрпризов, связанных с правами так называемых третьих лиц на приобретаемую недвижимость, рассказала наш эксперт, юрист Надежда Вавилова.
Третьи лица. Кто они?
Все мы в течение жизни участвуем в сделках с недвижимостью: сдаем в аренду и арендуем, продаем и покупаем, дарим и принимаем в дар и т. д. Обычно в таких сделках две стороны: арендодатель и арендатор, продавец и покупатель, даритель и одаряемый. Но в договорах часто упоминаются и третьи лица с не очень понятными правами. Иногда в договоре про них ничего нет, но они есть и могут представлять опасность для участников сделки.
Термин «третьи лица» широко применяется в гражданском праве, но чисто юридического определения термина в российском законодательстве нет. По сути, третье лицо – это лицо, не являющееся стороной в обязательстве. Но в силу закона или договора способное приобретать по нему гражданские права и обязанности. В сделках с недвижимостью третьими лицами могут являться граждане, организации, государственные или муниципальные органы власти. Их интересы могут быть прямо или косвенно затронуты при совершении сделок.
Третьим лицом в сделке с квартирой могут оказаться:
- супруг (супруга) собственника, не являющийся титульным собственником и не указанный в числе собственников в выписке из ЕГРН, но имеющий права на совместно нажитое в браке имущество в силу закона (ст. 34 Семейного кодекса РФ);
- Социальный фонд РФ (ранее Пенсионный фонд РФ), если квартира ранее покупалась с использованием средств материнского капитала, но условия предоставления этой субсидии не были выполнены (ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 25.12.2023)"О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 05.01.2024);
- представители несовершеннолетних или недееспособных собственников - родственники или органы опеки;
- наследники, которые могут объявиться уже после оформления наследства на текущего собственника квартиры;
- граждане, имеющие право пользования квартирой в силу завещательного отказа (не путать с отказом от наследства, это разные правовые понятия);
- граждане, которые ранее отказались от приватизации квартиры и в настоящее время проживают в данной приватизированной квартире;
- кредиторы ( в первую очередь банк, если квартира в залоге этого банка).
Третье лицо может существенно ограничить право собственности покупателя, предъявив претензии на право пользования. А может признать сделку недействительной, лишив покупателя права собственности на купленную квартиру.
Многие покупатели, подыскивая квартиру на вторичном рынке, далеко не всегда осознают риски, связанные с нарушением прав третьих лиц. А эти риски присутствуют в той или иной степени практически всегда. Поручиться за отсутствие этих рисков сложно, но снизить их вполне возможно.
Нужно запросить выписку из ЕГРН и изучить основания возникновения права собственности продавца на выбранную квартиру, историю перехода права собственности на нее. Также желательно ознакомиться с записями в домовой книге. Домовые книги не ведутся с 2018 года, но хранящиеся в них сведения очень важны. На сайте Федеральной службы судебных приставов необходимо выяснить отсутствие у продавца задолженностей. А на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве убедиться, что сведения о продавце отсутствуют. И уже исходя из полученных данных продолжать проверку.
Договор признан недействительным
Приведем пример того, как претензии третьих лиц могут разрушить сделку. В середине ноября прошлого года Вологодским областным судом, а ранее Череповецким городским судом рассмотрены материалы дела о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. Суть дела в следующем. Женщина купила двухкомнатную квартиру. Разрешила пользоваться квартирой и встать на регистрационный учет по адресу этой квартиры супруге сына (своей невестке) и несовершеннолетнему внуку. Для этих целей выдала доверенность. Какое-то время семья сына была зарегистрирована и проживала в этой квартире. Затем брак супруги расторгли. А квартиру мать (собственница) подарила сыну.
Через некоторое время бывшая супруга сына и несовершеннолетний внук переезжают на съемную квартиру, в собственности никаких жилых помещений у них не имеется. Регистрацию в квартире бывшего мужа женщина вместе с сыном на какое-то время сохраняют.
На момент рассмотрения дела Вологодским облсудом несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в квартире своей бабушки (матери своей матери). Далее события развивались следующим образом. Сын (собственник по договору дарения) продает квартиру за 5 200 000 рублей. При заключении договора купли-продажи покупатель знает о регистрации в квартире несовершеннолетнего и его матери. Но, поскольку собственниками эта женщина и ее несовершеннолетний сын не являются, проживают в другом месте, покупатель полагает, что можно прекратить их право пользования жилым помещением. То есть квартирой, которую он купил.
Покупатель квартиры обращается с исковым требованием в суд. При рассмотрении дела прокуратуре города Череповца становится известно, что несовершеннолетнего ребенка собираются лишить права пользования квартирой. Прокурор обращается в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. То есть о прекращении права собственности покупателя, признании права собственности на квартиру за прежним собственником (продавцом). И сохранении права пользования квартирой за несовершеннолетним и его матерью до совершеннолетия ребенка. Деньги в сумме 5 200 000 рублей, полученные от продажи квартиры, должны быть возвращены.
Суд требования прокурора удовлетворяет полностью. И указывает на то, что сделка ничтожна, поскольку совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, нарушает основы отношений между родителями и детьми. Что родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Теперь покупателю остается только ждать, когда продавец вернет уплаченные за квартиру деньги. И надеяться, что последний эти деньги не успел потратить. А если успел и у него ничего нет?
Выходом могло бы стать применение вступившего в силу с 1 января 2020 года Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». В соответствии с указанным законом добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсации за счет государства. Но в данном случае, как сказано в определении Вологодского областного суда, покупатель знал о регистрации в квартире несовершеннолетнего ребенка и его матери, но не проявил при покупке квартиры должной осмотрительности. А это означает, что при признании покупателя добросовестным приобретателем могут возникнуть большие сложности. Впрочем, будем надеяться, что продавец деньги вернет.