Земельный участок с постройками в 30 км от города владелица предлагала за 300 тыс. рублей. Артем Иванович купил его: цена показалась привлекательной, договор купли-продажи был составлен по всем правилам. Что же не так?
Документы были в порядке
Артем Иванович осмотрел дом, который купил вместе с участком, его все устроило. Он проверил документы на недвижимость, и ничто не заставило усомниться в законности сделки. Стороны заключили договор купли-продажи, после чего покупатель передал под расписку 300 тысяч рублей наличными собственнице дома. Теперь Артему Ивановичу предстояло зарегистрировать купленную недвижимость на себя. Для этого он обратился в МФЦ. Но каково же было его удивление, когда из МФЦ ему пришел отказ — уведомление о приостановке сделки. Он обратился за помощью к специалистам, чтобы отстоять свои права. Что же произошло?
— Как выяснилось, в отношении хозяйки, собственницы земельного участка и дома, у судебных приставов велось исполнительное производство о взыскании задолженности в размере 700 тысяч рублей в пользу микрофинансовых организаций, — рассказал «Речи» юрист Кирилл Светлов. — Судебные приставы в рамках взыскания этой задолженности наложили арест на эти объекты недвижимости, что предполагало запрет на продажу этого имущества, а также регистрацию его на других лиц. В дальнейшем предполагалось, что дом и участок будут проданы на торгах с целью погашения имеющейся задолженности.
Что решил суд
Артему Ивановичу помогли оформить исковое заявление и собрать пакет документов, необходимых для обращения в суд. Какими были аргументы истца?
— Покупатель ничего не знал о запретах на сделку с этим объектом недвижимости. Продавец об этих обстоятельствах попросту умолчал, — комментирует юрист. — Более того, в договоре купли-продажи черным по белому были прописаны гарантии: каких-либо запретов, обременений, арестов, имущественных правопритязаний к данным объектам на момент заключения договора не имеется. Собственница подтвердила это письменно, что и было отражено в договоре. Да, это обычная практика таких формулировок в договоре. Мы обратились в суд с требованием снять запреты на регистрационные действия на участок и дом.
Судебный процесс длился несколько месяцев. В итоге, как сообщил Кирилл Светлов, было принято решение в пользу покупателя. И после вступления решения в законную силу покупатель смог наконец зарегистрировать дом и участок на себя.
Почему Артему Ивановичу удалось защитить свои права? Суд признал его добросовестным приобретателем. Признал факт того, что покупатель был введен в заблуждение. Указал, что запреты создают препятствия для регистрации права собственности на имя покупателя, учитывая, что он пользуется данным имуществом.
Как избежать неприятностей
При покупке недвижимости нужно потребовать у продавца документы, подтверждающие, что объект чист от долгов и обременений. Собственники недвижимости могут зайти на портал госуслуг и получить доступ к информации о продаваемом ими имуществе. Сделать выписку: объект не находится под арестом, обременениями, в аренде и т. д. Сделать это может только собственник имущества либо сотрудники правоохранительных органов и суд. По выписке можно определить, находится ли недвижимость в залоге, к примеру, у банка.
Отдельного реестра о залогах на недвижимость в России пока не создано. Это предусмотрено только в отношении движимого имущества (в частности, транспортных средств). На сайте Федеральной нотариальной палаты РФ есть реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Любой желающий может туда зайти и познакомиться с информацией, находится ли имущество в залоге. При проверке указанных аспектов сделки данные сведения будут являться гарантией: объект чист.
Татьяна Ковачева