Несмотря на отмену массовой программы льготной ипотеки, цены на квартиры в новостройках продолжают расти. По некоторым данным экспертов, самая дешевая квартира-студия в новостройке стоит уже от 4 млн рублей. Собираются ли цены снижаться?
Ставки сделаны
Льготная ипотека — это федеральная программа, которая была доступна для любого совершеннолетнего гражданина по ставке 8 % при покупке жилья у застройщика или строительстве частного дома. В июне 2024 года она была отменена. Как заявили в правительстве, в связи с повышением ключевой ставки Центробанка. Но остались некоторые льготные государственные ипотечные программы: семейная, для IT-специалистов, сельская, дальневосточная, арктическая.
С отменой массовой льготной ипотеки на рынке недвижимости ожидалось снижение цен. Но случилось ли оно?
— Трудно сказать, — говорит «Речи» Светлана Румянцева, риелтор. — Одни застройщики цены подняли, другие снизили, третьи оставили на прежнем уровне. Глобального снижения цен не произошло, хотя разговоры об этом были, поскольку раз уйдет льготная ипотека — уйдет значительная часть покупателей. В индивидуальном порядке банки идут на уступки, если клиент с зарплатной картой, а первоначальный взнос внушительный.
Мы заглянули на сайты недвижимости. Сейчас банки дают ипотеку в среднем под 28-30 % годовых. Размер первоначального взноса — от 20 %.
Мы попросили нашего эксперта рассчитать примерный ежемесячный взнос. Берем в руки калькулятор. Однокомнатная квартира в новостройке, площадь 35 кв. м, стоимость 4,5 миллиона, первоначальный взнос 20 % — 900 тысяч рублей, при ипотечной ставке в 29,2 % ежемесячный платеж составит порядка 89 000 рублей — на 20 лет, 92 000 рублей — на 10 лет. Чтобы потянуть такой ежемесячный взнос, нужно иметь зарплату от 150 000 рублей.
Кто покупает жилье? Сразу, без привлечения ипотечного кредита, — разве что руководящий состав промышленных предприятий. В ипотеку берут жилье молодые люди, крепко стоящие на ногах и желающие жить отдельно от родителей. Берут родители для детей — помогают выплачивать кредит, то есть большая семья покупает квартиру вскладчину.
Покупают квартиры мужчины, вернувшиеся с СВО.
Пройдемся по ценам
Изучили информацию на сайтах недвижимости. Вот, например, что предлагают в самой дорогой новостройке на улице Рыбинской.
Однокомнатная квартира. Цена — от 8,1 млн руб., площадь от 38,6 кв. м. Стоимость одного квадратного метра — от 209,8 тыс. рублей.
Двухкомнатная квартира. Цена — от 10,35 млн руб., площадь от 55,1 кв. м. Стоимость 1 кв. метра — от 187,8 тыс. рублей.
Трехкомнатная квартира. Цена — от 16 млн руб., площадь от 84 кв. м. Стоимость 1 кв. метра — от 190,4 ты-сячи рублей.
Четырехкомнатная квартира. Цена — от 27 млн руб., площадь от 149 кв. м. Стоимость 1 кв. метра — от 181,2 тыс. рублей.
Однокомнатную квартиру на этой же улице можно купить и за 4,1 млн руб. по цене одного «квадрата» 101,1 тыс. руб., двухкомнатную можно найти и за 6,5 млн руб., то есть 107 тыс. руб. за 1 кв. м. Выбор есть. Но трудно отрицать тот факт, что цена 1 кв. м в Череповце переступила психологический рубеж в 100 тысяч рублей.
Цены зависят от того, какой дом — кирпичный или панельный, от планировки, этажности, района. Приведем данные по другим городам России. Возьмем однокомнатную квартиру в новостройке площадью 38 кв. м. В Москве средняя стоимость 1 кв. м нового жилья, по данным сайта «Росриэлт», — 669 тыс. руб., то есть средняя цена «однушки» — 25,4 млн руб. В Санкт-Петербурге 1 кв. м стоит в среднем 321 тыс. руб., цена квартиры — 12,2 млн.
В Севастополе 1 кв. м в новостройке — 182 тыс. руб., цена однокомнатной квартиры — 6,9 млн.
Словом, нужно продать пять квартир в Череповце, чтобы купить одну такую же в Москве.
Вторичный рынок — цены ниже
Как отмечают наши эксперты, на первичном рынке предложение превышает спрос. Квартиры строятся, и их достаточно много, а вот покупателей мало. На вторичном рынке все с точностью до наоборот: спрос превышает предложение. Запросов на покупку жилья очень много, особенно в Заречье. А вот с предложениями негусто. Собственники не торопятся продавать жилье, ждут более выгодных цен. Каков характер рынка, весной он оживился?
— Оживления рынка мы не ждем. Характер рынка недвижимости вялотекущий, я бы сказала, пессимистичный, — отвечает «Речи» наш эксперт Ольга Красильникова. — Да, есть отложенный спрос, который сейчас реализуется. Для примера возьмем обычных череповчан, тех, кто покупает жилье для себя, чтобы жить, а не в качестве инвестиций, чтобы сдавать квартиры в аренду или продавать на более выгодных условиях. До Нового года люди ждали снижения цен на жилье. Накопленные деньги положили в банк под проценты, обычно на короткий срок — три месяца.
Сейчас они готовы снять деньги с процентами и купить себе жилье — улучшить свои жилищные условия.
Ипотеку на вторичном рынке клиенты стараются не брать. Продают уже имеющееся жилье, добавляют накопленное и покупают жилье большей площади. Приведем пример типичной ситуации.
Семья: муж, жена, ребенок-дошкольник. Продали однокомнатную квартиру в Заречье, купили двухкомнатную в этом же районе, чтобы у ребенка была отдельная комната. Отец работает на заводе, мать бухгалтером в учреждении. Поскольку значительную часть доплаты удалось накопить, в кредит взяли всего 120 тысяч — такую сумму погасить семье по силам даже при текущей высокой ставке.
К слову, цены на вторичном рынке гораздо более щадящие. Рассмотрим несколько примеров.
Однокомнатная квартира на пр. Победы — 3,35 млн руб., площадь — 31 кв. м, цена 1 кв. м — 108 тыс. руб.
Двухкомнатная квартира на ул. Краснодонцев — 2,58 млн руб., площадь — 47,1 кв. м, цена 1 кв. м — 54,8 тыс. руб.
Трехкомнатная квартира на ул. Данилова — 5,8 млн руб., площадь — 63,2 кв. м, цена 1 кв. м — 91,6 тыс. руб.
Четырехкомнатная квартира на пр. Победы — 4,4 млн руб., площадь — 69 кв. м, цена 1 кв. м — 63,8 тыс. руб.
Цены на вторичке сильно зависят от состояния квартир.
В завершение пара примеров из практики последних продаж и предложений.
Самая недорогая однокомнатная квартира в Череповце площадью 31 кв. м в хорошем состоянии предлагалась за 1,8 млн руб. в районе улицы Чкалова. Самая дорогая — четырехкомнатная, площадью 160 кв. м, в малоэтажной застройке (четыре этажа) за Шексной — ушла за 18 млн. руб. Купил ее молодой холостяк.
Татьяна Ковачева