Об «эффекте Долиной» сказано и написано немало. Пожалуй, никогда еще в новейшей истории страны предстоящего решения Верховного суда об одной, хотя и дорогой, спорной квартире не ждали столь массово и с таким трепетом. Но есть ли волшебное решение?
Проблема и последствия
Не будем долго останавливаться на подробных аспектах проблемы «эффекта Долиной» — они у всех на устах. Как и последствия для всей страны, в том числе для Череповца, о чем «Речь» писала в номере за 10 декабря.
После того как прошлым летом певица Лариса Долина продала свою квартиру в Хамовниках москвичке Полине Лурье, народная артистка заявила, что сделка была совершена под влиянием телефонных мошенников. Покупательница, заплатившая 112 млн рублей, в итоге лишилась и денег, и имущества: суды вернули квартиру певице, признав сделку недействительной. А деньги Лурье советуют взыскивать с мошенников, которых уже успели осудить со сроками от четырех до семи лет лишения свободы.
Верховный суд рассмотрит дело о спорной квартире 16 декабря, Долина во всеуслышание заявила о готовности вернуть Лурье деньги, в чем та сомневается. Певицу повсеместно начали «отменять» — почти никто не встал на ее сторону. А главное — посыпались сообщения о том, что проблема носит массовый характер: то тут, то там суды стали возвращать проданные квартиры прежним хозяевам, заявившим, что и они, как Лариса Долина, стали жертвами злоумышленников.
Но главный итог — рынок вторичной недвижимости на грани стагнации. Если раньше все боялись мошенников при покупке жилья, то теперь боятся самого процесса покупки. И главная причина — непонятно, какое решение примет суд в той или иной ситуации.
Вопросы и предложения
Предстоящий вердикт Верховного суда должен стать ориентиром для всей судебной системы России по похожим делам. Именно поэтому страна и затаила дыхание.
Ну а пока, считают политики, эксперты и участники рынка, налицо необходимость уточнения законов (или принятия новых) по дополнительной защите сделок со вторичной недвижимостью. Чтобы как можно меньше ситуаций приходилось доводить до суда.
И к этому вопросу следует подходить с холодной головой, избавившись от эмоций, хайпа и образа конкретной знаменитости.
Так, законодатели интересуются, почему в деле Долиной и Лурье не была применена двусторонняя реституция. Это когда сделка признана недействительной и каждая сторона обязана вернуть другой стороне все, что было получено. Отказать в реституции, по Гражданскому кодексу, можно лишь в исключительных случаях: когда покупатель знает, что участвует в незаконной сделке, или когда сделка противоречит основам нравственности и правопорядка. Вроде как ничего такого в нашем случае не было?
Обсуждается введение периода «заморозки» средств при покупке недвижимости. Предполагается, что до момента оформления права собственности деньги будут недоступны для использования, по аналогии с эскроу-счетами при долевом строительстве жилья.
Также рассматривается механизм, при котором в случае расторжения соглашения передача права владения происходит лишь после возврата денег покупателю.
В Госдуме предлагают использовать нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью и их обязательное страхование, если это единственное жилье.
Понятия и термины
Отдельное внимание уделяется самому явлению, которое мы для простоты называем телефонным мошенничеством. Поскольку появилось оно относительно недавно, многие приемы, используемые злоумышленниками, не нашли отражения в правовом поле.
Политолог Георгий Бовт, например, пишет, что в законах нет таких понятий, как «сделки, совершенные под влиянием», и не указаны их признаки. Нет четких критериев определения «временной невменяемости», когда человек в целом психически здоров, но под влиянием мошенников, как у Ларисы Долиной, происходит «помутнение». Целесообразно разработать детальный алгоритм оценки психического здоровья участников сделки. Если он был выполнен, аннулирование сделки невозможно.
Первый зампред думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отмечает, что в уголовном праве не имеет отдельной статьи психическое насилие, однако оно рассматривается как элемент преступлений. По его мнению, термин «психическое насилие» надо не только зафиксировать в УК РФ, но и признать его отягчающим обстоятельством.
Сами риелторские компании просят государство разработать особые правила продажи квартир пенсионерами. Потому что, по их сведениям, более 90 % всех случаев продаж единственного жилья под влиянием мошенников связаны с пожилыми людьми.
Риелторы предлагают проводить психолого-поведенческую экспертизу при существенном снижении цены продаваемой недвижимости (более чем на 10 % от рыночной стоимости) «лицами в возрасте старше 55 лет».
Впрочем, тут лед слишком тонок: разделение граждан по возрастному признаку не очень-то согласуется с Конституцией РФ.
Буква и дух
Добавим, что совсем не случайно многие научные работы в области правоведения посвящены проблеме соотношения буквы и духа закона. Закон живет не мертвой буквой, а живым духом: именно дух связывает правовые нормы с моралью общества, одновременно и учитывая все нюансы определенного случая.
А нюансов много, в том числе не только в конкретном деле, но и вокруг него. Например, стала бы обсуждаемая проблема резонансной, если бы на месте богатой знаменитости оказался обычный человек?
Так или иначе, пока вся надежда на Верховный суд, который просят определить единую позицию российских судов в делах о возврате проданного жилья.
Андрей Савин
