Дмитрий Евгеньевич, для начала объясните, пожалуйста, что такое кадастровый учет недвижимости?
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это процедура внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об объекте недвижимости, чтобы подтвердить его существование с определёнными характеристиками, позволяющими идентифицировать его как индивидуально-определённую вещь. Если своими словами: государство официально признаёт, что такой-то земельный участок, дом, квартира или сооружение реально есть. В результате объекту присваивается кадастровый номер - он является уникальным цифровым идентификатором, который не повторяется нигде в России.
Внесению в ЕГРН подлежит информация о виде объекта недвижимости (земельный участок, здание, помещение), кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения объекта (координаты границ), количественные и качественные характеристики (площадь, назначение, этажность, материал стен, год ввода в эксплуатацию).
Какие объекты капитального строительства подлежат государственному кадастровому учету в ЕГРН?
Кадастровому учету подлежат только объекты, обладающие признаками недвижимости. Это закреплено в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нормы действующего законодательства выделяют главные признаки, по которым объект (постройка) относится к недвижимому имуществу: прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Приведите примеры объектов, которые обязательно нужно ставить на кадастровый учет.
Кадастровому учету подлежат земельные участки, все объекты капитального строительства: жилые и садовые дома, капитальные гаражи (из кирпича, блоков или бетона на фундаменте), капитальные бани и сауны (на фундаменте), сараи, хозблоки и летние кухни, если у них есть капитальные стены и заглубленный фундамент. Отдельно стоит выделить машино-места, которые теперь учитываются как самостоятельные объекты, объекты незавершенного строительства.
Дмитрий Тулин: «С учетом стремительно изменяющихся требований законодательства рекомендую всем вологжанам своевременно осуществлять необходимые учетно-регистрационные действия в отношении своей недвижимости в ЕГРН, а при любых изменениях обращаться в Росреестр за внесением в реестр недвижимости актуальных сведений». Фото: ВК-группа управления Росреестра по Вологодской области.
Какие постройки не являются объектами недвижимости и не требуют кадастрового учета?
Беседки, навесы, уличные туалеты и душевые кабины, бытовки, вагончики, времянки без фундамента, деревянные щитовые сараи, каркасные теплицы и парники.
В некоторых СМИ писали, что теплицу регистрировать в ЕГРН надо. Значит, это не так?
Постановке на кадастровый учет подлежат только те теплицы, которые отвечают характеристикам объектов недвижимости. Это значит, что сооружение/строение должно быть прочно связано с землей, а перемещение его без ущерба назначению невозможно. Как правило, это сельскохозяйственные производственные теплицы для круглогодичного использования. Если сооружение не установлено на фундаменте, может быть перемещено или демонтировано без ущерба его назначению, то его можно отнести к некапитальным строениям, а значит, регистрировать право на него не нужно. К таким теплицам относятся каркасные сборно-разборные конструкции без фундамента.
Нужно ли обращаться в Росреестр, если объект был реконструирован?
Обязательно. Кадастровым учетом является не только внесение информации о создании объекта. Это еще и инструмент для фиксации изменений в характеристиках объектов недвижимости. Учет необходимо осуществлять в следующих случаях:
* создание нового объекта (например, постройка дома),
* прекращение существования объекта (полный снос здания),
* реконструкция, в результате которой изменились основные характеристики объекта (например, увеличилась площадь или этажность),
* изменение уникальных характеристик (например, изменение назначения помещения или уточнение границ участка).
Куда обращаться за кадастровым учетом объекта капитального строительства?
Для подготовки технического плана необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Он приедет, сделает замеры и подготовит документ с указанием нового цифрового кода адреса. Готовый технический план, заявление, документ об оплате государственной пошлины кадастровый инженер направит в Росреестр для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет. В итоге гражданин получит выписку из ЕГРН, в которой будет отражена информация о постановке объекта на учет.
В чем практическая важность кадастрового учета для простого гражданина?
Если объекта недвижимости нет в ЕГРН, значит, юридически его не существует. В соответствии с положениями градостроительного законодательства такой объект эксплуатировать нельзя. Также на него невозможно будет оформить право собственности. Это необходимо и для того, чтобы не допустить признания объекта бесхозяйным и перехода его в связи с этим в муниципальную собственность.
Своевременный кадастровый учет и регистрация прав на объект недвижимости в ЕГРН - это надлежащий правовой статус, защита от посягательств со стороны третьих лиц и возможность свободно совершать любые сделки.
Возникают ситуации, когда дом разрушен, а налог на него продолжают начислять. Что нужно сделать собственнику?
Если строение разрушено, это не значит, что оно автоматически «исчезло» из базы данных ЕГРН. Чтобы налог перестали начислять, необходимо официально подтвердить, что здания больше нет, соответствующая информация должна быть направлена в орган регистрации прав для внесения в реестр недвижимости.
Для погашения записи о разрушенном объекте недвижимости в ЕГРН его владельцу необходим ключевой документ - акт обследования, который составляет кадастровый инженер. По результатам выезда на место специалист фиксирует, что строение полностью прекратило своё существование, после чего готовит электронный документ, заверенный квалифицированной подписью инженера.
После получения акта обследования собственнику (или его представителю по нотариально удостоверенной доверенности) остаётся подать заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта в любой из офисов МФЦ или в электронном виде через портал Росреестра.
Если права на разрушенный дом зарегистрированы в ЕГРН, то за снятием с кадастрового учета здания и прекращения права собственности должны обратиться все собственники объекта недвижимости. Если право на строение не зарегистрировано в реестре недвижимости, тогда с заявлением о снятии с кадастрового учета необходимо обратиться всем собственникам земельного участка, на котором оно расположено.
После проведения процедуры заявитель получит выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что объект снят с кадастрового учета. Это избавит гражданина от начисления налога на несуществующее имущество.
Как проверить, сделано ли межевание?
Многие правообладатели ошибочно полагают, что наличие в ЕГРН записи о праве собственности автоматически означает, что границы участка определены. Это не так. До недавнего времени межевание носило рекомендательный характер, и в ЕГРН до сих пор содержится немало участков с «декларированной» площадью, то есть без точных координат. Проверить, установлены границы у земельного участка или нет, можно двумя способами.
1. С помощью онлайн-сервиса «Публичная кадастровая карта». Он бесплатно доступен на портале Национальной системы пространственных данных (nspd.gov.ru). Достаточно ввести кадастровый номер или адрес участка. Если границы установлены, то участок будет четко отображен на карте, а в характеристиках появится отметка «Площадь уточненная». Если же границы не определены, участок на карте будет отсутствовать, а в информации будет указано «Без координат границ» и «Площадь декларированная».
2. Путем заказа выписки из ЕГРН. Это можно сделать через портал «Госуслуги», в любом офисе МФЦ. В документе необходимо обратить внимание на раздел «Особые отметки». Если там присутствует запись «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», значит, межевание не проводилось.
Если границы не установлены, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания.
Главные признаки, по которым объект относят к недвижимому имуществу, подлежащему кадастровому учету, - прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению. Фото: из архива редакции.
