Кого испортит квартирный вопрос

Россия, как и многие страны мира, переживает сегодня довольно странный, на первый взгляд, бум жилищного строительства и рост цен на жилье как следствие. Коронавирус не побежден, а дома и квартиры дорожают. Может, все это — большой пузырь?

Цены растут

Россия — в лидирующей десятке стран мира по росту цен на жилье. Таковы данные исследования Knight Frank по итогам II квартала текущего года.

Особого секрета в подорожании нет. Первым его толчком стала государственная льготная ипотека, запущенная в апреле 2020 года как ответ угрожавшему экономическому кризису в период начала пандемии.

Ипотечная ставка на новостройки под 6,5% годовых оказалась очень привлекательной для россиян. По данным исследования «РИА Рейтинг», в 2018 — 2020-м динамика российского ипотечного рынка стала второй в Европе — ипотечный портфель в банках вырос за три года на 85% (больше только в Казахстане — рост на 116%). Во многом это произошло из-за снижения ставок.

Внутри России наш регион в этом смысле особенно показателен. В первой половине 2021 года Вологодская область расположилась на 14-м месте среди субъектов РФ по числу выданных ипотечных кредитов: на 1000 человек экономически активного населения их приходилось 34.

Внесло свою лепту в рост цен, связанный с превышением спроса над предложением на рынке жилья, и расширение программы материнского капитала.

Но подорожание жилья — процесс многоаспектный, и льготная ипотека стала в нем отнюдь не единственным фактором.

Например, после начала пандемии разъехались по домам строители из числа трудовых мигрантов, и стройка стала ощущать острый дефицит рабочих рук.

Кроме того, подоспела новая напасть — резкое и значительное подорожание стройматериалов. В 2021 году рост составил в разных сегментах до 200%. Процесс этот стал глобальным, и эксперты связывают его со стремительным восстановлением экономик после снятия ограничительных мер.

Некоторые стали обвинять в случившемся недобросовестных производителей, которые-де воспользовались всеобщим ажиотажем и стали искусственно завышать цены на свою продукцию. А другие мыслили более широко и кивали на Китай, который первым восстановился после пандемии и стал в огромных объемах закупать лес, цемент, металл и прочие материалы, развивая строительство внутри страны. Которое там воистину бешеное. Пока бешеное.

Китайский фактор

На фоне всего происходящего в России ситуации в КНР уделялось у нас не так много внимания, хотя она того стоила. Там строительная отрасль действительно является главным двигателем экономики на протяжении долгих лет.

По оценкам экономистов, стройка занимает до трети всего ВВП Поднебесной. Китаю все еще есть куда застраиваться, ведь там активно продолжаются процессы урбанизации, перетекания сельского населения в города, а также строительства инфраструктуры.

И именно из Китая (и именно сейчас) начинают поступать неприятные сигналы, связанные со строительной отраслью. Все началось с объявления дефолта второго по величине китайского застройщика — Evergrande. Компании поменьше также одна за другой оказываются на грани разорения, отказываясь оплачивать долги.

Все это стало следствием того, о чем многие эксперты предупреждали уже давно, — строительный рынок перегрет. Жилье в КНР дорожало гораздо большими темпами, чем в России, а стройка росла куда стремительнее, но в итоге оказалось, что застройщики возвели огромное количество квадратных метров, в которых никто не живет.

Гигантские кварталы бетонных коробок, а то и целые города-призраки стоят незаселенными, потому что появляются они не в тех местах, где действительно нужны. И инвесторы, разогревая рынок, то ли не видели этого, то ли не хотели видеть.

Итогом может стать резкое охлаждение интереса инвесторов к стройке, на рынке останется много пустующих квартир, цены на которые обвалятся, а люди, вложившиеся в недвижимость на стадии строительства или взявшие ипотеку на пике подорожания, будут копить долги. Остановятся и многие новые проекты.

А дальше без гигантских строек пострадают производители тех же строительных материалов, банки, которым никто не будет возвращать кредиты, и миллионы простых китайцев, оставшихся с долгами и без работы. И кризис перекинется на весь остальной мир.

Игра на понижение

Конечно, пока это выглядит только мрачными предположениями особо мрачных экономистов. Многие уповают на то, что компартия Китая, до этого безучастно наблюдавшая за происходящим, возьмет ситуацию в свои руки. Что, однако, не гарантировано.

А кризисы подобные уже случались. Неслучайно сегодня эксперты вспоминают ипотечный кризис в США, обернувшийся мировым кризисом 2008–2009 годов. И в России теперь раздаются голоса о том, что негоже так щедро раздавать дешевую ипотеку, не случилось бы чего…

Забывают, правда, сказать, что американский ипотечный пузырь был именно пузырем, а жилье в той ипотеке было во многом виртуальным, бумажным, что отлично показано в кинодраме «Игра на понижение», снятой по тогдашним событиям.

Но любые риски стоит учитывать. В России, напомним, с июля текущего года программу льготной ипотеки продлили еще на год, но на менее выгодных условиях. Ставку увеличили с 6,5% до 7%, а предельную сумму займа снизили с 6 млн до 3 млн рублей. Во многом связано это с тем, что рынок необходимо было «охладить». А еще убрать с него заемщиков, которые клюнули на льготные условия, но переоценили свои возможности и стали накапливать плохие долги. Ради этой цели и Центробанк повысил коэффициенты риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.

В Минстрое уверяют, что к середине 2022 года на рынке недвижимости мы увидим долгожданный баланс спроса и предложения. Будут введены новые дома, да и лимит покупательной способности исчерпывается. И постепенно жилье перестанет дорожать.

Андрей Савин

#Андрей Савин