Одна квартира по цене четырех

Стоимость жилья в Череповце стала ниже. Правда, не намного и лишь в одном районе города. Тем не менее возможность сэкономить пару сотен тысяч рублей не может не радовать. Но есть и печальная новость: стоимость аренды жилья резко подскочила вверх. «Голос…» разбирался, почему это произошло и каких изменений цен стоит ожидать в будущем. Также мы выяснили, под какой процент можно взять кредит на покупку квартиры после отмены льготной ипотеки с господдержкой под 8%.

Льгот стало меньше

Отмена с начала июля льготной ипотеки с господдержкой под 8% годовых стала грустной новостью для череповчан и в целом жителей России. Слухи о том, что это может произойти, ходили уже давно, но многие надеялись, что информация не соответствует действительности.

Прекращение действия этого вида льготной ипотеки связано с двумя причинами. Во-первых, не стало средств на ее поддержку. Власти компенсировали людям разницу между рыночными и льготными ставками. Разница, покрываемая бюджетом, оказалась слишком велика. Во-вторых, из-за льготной ипотеки спрос на квартиры вырос, они существенно подорожали и рост цен опередил рост доходов людей. Ввиду этого люди стали брать кредиты на умопомрачительные сроки. Например, 25 и 30 лет.

Впрочем, для граждан все еще доступны другие льготные программы. В частности, сельская ипотека по ставке до 3% годовых и семейная ипотека до 6%. Но это относительные нишевые программы и большого влияния на стоимость недвижимости не оказывают; пользуются ими не столь массово, как отмененной льготной ипотекой.

Недвижимые цены

С момента отмены ипотеки под 8% годовых прошел практически месяц. По задумке властей, данная мера должна была снизить стоимость жилья и сделать его более доступным. Так что же произошло с ценами на недвижимость в нашем городе? Когда «Голос…» в последний раз делал их обзор (весной этого года), средняя стоимость одного квадратного метра составляла около 80 000 рублей и до этого не менялась в течение долгого времени — минимум с весны 2023 года. Риелторы отмечали, что цены достигли своего пика и люди просто-напросто не способны покупать квартиры дороже. В настоящее время средняя цена квадратного метра — около 75 000. Как видим, она несколько снизилась. Конечно, это совсем немного, но тем не менее.

Как рассказал нам один из череповецких риелторов, пока рано говорить, что ценовой спад связан именно с отсутствием массовой доступной ипотеки:

— На мой взгляд, преждевременно делать какие-либо выводы. Для части категорий населения льготные ипотеки остались, и люди ими активно пользуются. Я лично считаю, что снижение стоимости квадратного метра на 5000 рублей связано с летним затишьем. Рынок, конечно, не стоит, но в это время года люди большей частью отдыхают, оставляя решение разных вопросов, в том числе и связанных с улучшением жилищных условий, на потом. В результате спрос снизился и продавцы вынуждены уменьшать цены. Через два-три месяца люди снова начнут активно интересоваться покупкой недвижимости, так что более четкие выводы о влиянии отмены льготной ипотеки на рынок недвижимости можно будет сделать осенью или в начале зимы. Вообще, на мой взгляд, отмена массовой льготной ипотеки не должна как-то сильно сказаться на стоимости. Вопрос покупки жилья для многих стоит остро, и ипотеку все равно брать будут, пусть и на гораздо менее выгодных условиях. Возможно, будут потом рефинансировать, искать другие варианты погашения кредита.

Снова вернемся к стоимости недвижимости, но не в разрезе квадратных метров, а квартир как таковых. Специально отметим, что указанные ниже цены носят ориентировочный характер. Мы приводим стоимость тех квартир, что распложены в благоприятных для проживания местах (например, в центре Индустриального района и Заречья), в обычном состоянии с обычным косметическим ремонтом, но вместе с тем с не заоблачной ценой. Добавим, на стоимость квартиры влияет метраж, местоположение, этаж и даже вид из окна, состояние подъезда и дворовой территории, соседи и масса других самых разных факторов. Не стоит забывать и о том, что метраж старых квартир постройки 1960 — 1970-х годов меньше, а построенных в 1990-е и позже — больше.

• Зашекснинский и Северный районы. Средняя стоимость квадратного метра — около 90 тысяч рублей. Однокомнатная квартира — от 3,2 млн рублей. Двухкомнатная — от 4,2 млн. Трехкомнатная — от 5,6 млн. По сравнению с весной этого года цены остались на прежнем уровне.

• Индустриальный район. Средняя стоимость квадратного метра — около 65 тысяч рублей. Однокомнатная квартира — от 2,2 млн рублей. Двухкомнатная — от 2,5 млн. Трехкомнатная — от 3,8 млн. По сравнению с весной цены снизились примерно на 100 тысяч — 200 тысяч рублей. Жилье в Индустриальном подешевело в связи с большим количеством квартир на рынке.

• Заягорбский район. Средняя стоимость квадратного метра — около 80 тысяч рублей. Однокомнатная квартира — от 2,6 млн рублей. Двухкомнатная — от 4 млн. Трехкомнатная — от 4,5 млн. По сравнению с весной цены остались на прежнем уровне.

Проценты кусаются

Если не использовать при покупке жилья какую-либо из оставшихся льготных ипотек, то такое удовольствие оказывается весьма дорогим. Мы проанализировали предложения 20 крупнейших банков, и выяснилось, что средний размер ипотечной ставки составляет около 20% годовых. Цифры, конечно, поражают воображение. Впрочем, те цифры, что вы увидите далее, поражают еще больше.

Для понимания картины рассмотрим конкретную ситуацию. Предположим, я хочу купить однокомнатную квартиру в Череповце на вторичном рынке за 2,5 млн рублей. Вот что предлагает один из крупнейших банков. Оговорюсь, что я сразу отключил опцию «страхование», которая снижает ставку на 1%, и опцию «зарплата переводится на карту банка», которая снижает ставку на 0,3%. В то же время я оставил опцию «могу подтвердить свой доход», что дает минус 1% к ставке. Ипотечный калькулятор сообщил мне, что для получения кредита на эту сумму мне необходим первоначальный взнос. Что это такое? Это сумма, которой заемщик покрывает часть стоимости приобретаемого жилья сразу же, одним платежом. Оставшуюся долю дает банк, если ипотека одобрена.

Найти деньги на первоначальный взнос — задача исключительно заемщика. Это могут быть как собственные накопления, так и средства материнского капитала, помощь от государства, которую дают, например, молодым учителям. Некоторые для внесения первоначального взноса берут потребительский кредит, но это не лучшее решение, так как долговая нагрузка становится больше: придется рассчитываться по двум долгам, внося платежи за обычный кредит и за ипотеку.

Далее события могут развиваться следующим образом. Банк открывает счет на имя покупателя. Покупатель кладет на счет первоначальный взнос, а банк — оставшуюся сумму. Деньги блокируются, пока не будут выполнены условия договора купли-продажи. Обычно продавец получает деньги после регистрации в Росреестре.

В моем случае первоначальный взнос составляет 377 500 рублей. Предположим, что эти деньги у меня есть. Значит, я должен взять в банке 2 122 500 рублей. Какие же условия предлагает мне финансовое учреждение при сроке кредита в 20 лет и ставке 22,2% годовых? Ежемесячный платеж — 39 924 рубля. При сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 39 495 рублей, при сроке 10 лет — 44 306 рублей.

Посчитаем переплату банку за 20 лет. Умножаем 240 месяцев на 39 924 рубля и получаем сумму в 9 581 760 рублей. Как вы помните, я брал у банка 2 122 500. Вычитаем эту сумму, и получается, что переплата составляет 7 459 260 рублей. В сущности, на эти деньги можно было купить еще три квартиры.

Аренда выросла

Что касается аренды, можно порадоваться за тех, кто сдает жилье, и посочувствовать тем, кто его снимает. Стоимость аренды поднялась очень существенно. Сравним весенние и нынешние цены.

• Однокомнатная в Индустриальном районе: весна 2024 года — от 12 000 до 15 000 рублей в месяц, сейчас — от 18 000 рублей.

• Однокомнатная в Зашекснинском районе: весна 2024 года — от 15 000 до 20 000 рублей, сейчас — от 20 000 рублей.

• Однокомнатная в Заречье: весна — около 15 000 рублей, сейчас — от 20 000 рублей.

• Однокомнатная в Северном районе: весна — от 15 000 до 23 000 рублей в месяц, сейчас — от 20 000 рублей.

Аренда двухкомнатных квартир в среднем по городу стоит от 25 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатных — от 35 тысяч рублей, как и весной этого года.

В принципе, квартиру можно снять и дешевле, но она будет в неблагополучном районе, без мебели, в плохом состоянии. Но такие варианты очень быстро сдаются, так что их нужно отслеживать.

Вообще, в последний раз стоимость аренды жилья в Череповце резко выросла в период возведения Архангельского моста, так как в город приехали строители, котором нужно было где-то жить; а после завершения стройки цены пошли вниз. Потом массово начали приезжать сотрудники подрядных организаций, выполняющие работы на предприятиях города, и весной стоимость аренды выросла примерно на 30%. Что же касается нынешнего взлета цен, то этим летом командированных приехало еще больше и на рынке возник дефицит, чем и воспользовались владельцы квартир, подняв стоимость. Пока командированные не разъедутся, о дешевом съемном жилье можно забыть.

Получить ипотеку становится сложнее

В прошлом году доля отказов по ипотеке составила 41% (на рынке новостроек отказ получал каждый второй претендент, на вторичном рынке — каждый третий), в этом году она продолжила расти. По требованию Центробанка финансовые организации обязаны внимательнее оценивать риски невозврата кредита. Один из основных критериев выдачи — платежеспособность человека. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту не превышал 50% от дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга). Если зарплата клиента подтверждена документально или выпиской из Социального фонда России, он может рассматриваться в качестве потенциального заемщика.

Что будет с ценами?

Точный прогноз на будущее сделать невозможно. С одной стороны, нынешняя стоимость квартир весьма велика и расплачиваться за них без льготной ипотеки большинство людей сможет только в том случае, если будет отказывать себе в разного рода удовольствиях (а то и необходимостях). С другой стороны, возможность купить собственное жилье — цель, оправдывающая средства. Как мы видим, пока люди идут на жертвы, спрос весьма велик и продавцы практически не снижают цены. Впрочем, всегда есть возможность сэкономить, купив квартиру в пригороде, не в самом лучшем районе или в совершенно плохом состоянии (и постепенно приводить ее в порядок).

Клим Снегов,

газета «Голос Череповца»