Покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Ожидается, что в скором времени цены на недвижимость в Череповце, остающиеся стабильными более полугода, могут пойти вниз. Продавцам придется пойти на уступки покупателям, которые не хотят приобретать жилье по завышенной стоимости. Хозяева съемных квартир уже были вынуждены снизить размер арендной платы, так как предложение превысило спрос.

Дорогие наши метры. Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках сейчас составляет около 80 000 рублей. Что касается верхней ценовой планки, то она практически не превышает 100 000 рублей. Нижняя граница — около 75 000 рублей. На вторичном рынке разброс цен гораздо больше и стоимость квартиры определятся множеством факторов: годом постройки дома, состоянием квартиры, местоположением и так далее. Например, хороший ремонт существенно повышает цену квартиры. Как рассказала нам риелтор Наталия Маркелова, на «вторичке» диапазон цен за квадратный метр составляет от 50 000 до 100 000 рублей:

— Средняя стоимость квадратного метра — около 65 000 — 70 000 рублей. Дешевле всего (около 50 000 рублей) квадратный метр стоит в домах, расположенных на улицах Бардина, Чкалова и рядом. Самое дорогое жилье — в Зашекснинском и Заягорбском районах: от 80 000 до 100 000 рублей за метр. Для большей конкретики назову цены на самые дешевые однокомнатные квартиры (в довольно убитом состоянии) в разных частях города:

• район улицы Чкалова, Бардина — 1,4 млн рублей,

• район улицы Леднева — 1,6 млн рублей,

• район Октябрьского проспекта — 2,55 млн рублей,

• район улицы Остинской — 1,95 млн рублей.

Если вы хотите приобрести жилье с относительно приличным ремонтом, распложенное на чуть более престижных улицах, то будьте готовы выложить как минимум еще примерно 300 000 — 400 000 рублей.

Вообще, если сравнивать, например, с осенью прошлого года, то цены на недвижимость остались практически на прежнем уровне. В августе 2022 года опрошенные мною риелторы высказывали две прямо противоположные точки зрения на то, что будет с ценами. Одни предполагали, что стоимость недвижимости вырастет примерно на пять процентов, а другие ожидали ее снижения на столько же или чуть больше. Как видим, ожидания ни тех ни других не оправдались.

Если же говорить о спросе на квартиры, то по сравнению с прошлой осенью он заметно снизился. Реализаций практически нет. Продавцы не хотят снижать цены, а покупатели не хотят приобретать жилье по нынешней стоимости. Добавлю, что в связи с этим у риелторов наступили не самые лучшие времена. Правда, закрытия агентств недвижимости, как это происходило при кризисе 2008 года, нет. Однако их владельцам и сотрудникам, как и индивидуально работающим риелторам, приходится затягивать пояса, рассчитывая на подушки безопасности, созданные в более тучные годы, или искать на время другой источник дохода.

Почему не покупают? Нынешняя ситуация заставляет часть людей более осторожно подходить к инвестициям в недвижимость. Многие беспокоятся, что их финансовое положение может ухудшиться. Другие отказываются от ипотеки в связи с ростом платежей за ЖКУ, стоимости продуктов, товаров, услуг и так далее. Инфляция в стране имеет место, и это подтверждается статистическими данными и, конечно, худеющими кошельками.

Те, кто хочет купить квартиру на вторичном рынке, но не располагает всей необходимой суммой, могут оформить обычный ипотечный кредит. Хотя вряд ли вы найдете годовую ставку ниже 11%. Но надо признать, что эта величина меньше тех, что наблюдались в марте 2022 года. Например, один из крупных банков повысил ставки по ипотеке до 22,4% годовых. В большинстве же они составляли в ту пору более 18%. Кстати, тогда спрос на ипотечные кредиты пошел вниз. Люди были психологически не готовы брать ипотеку с такой высокой ставкой. Хотя и сейчас, на фоне ее снижения в два раза, желающих на так много по сравнению с 2021 годом.

Добавим, что кредитные организации стали куда как тщательнее проверять платежеспособность клиентов в ближайшей перспективе, что приводит к отказам в выдаче кредита. И оснований полагать, что они пересмотрят свой подход, нет. Это печально, так как до недавнего времени практически 90% квартир на вторичном рынке покупались именно в ипотеку.

Как видим, положение с доходами населения и доступностью кредитов далеко от идеального. Продавцы же то ли не хотят, то ли не в состоянии понять, что ситуация изменилась, и держат цены на прежнем уровне.

Ипотечные программы. В декабре 2022 года правительство продлило действие программ семейной и льготной ипотеки. Ими пользовались те, кто хотел купить новое жилье. Однако произошло одно существенное изменение: с начала года ставку по обычной льготной ипотеке повысили с 7 до 8 процентов. На первый взгляд, один процент не играет никакой роли. Однако выяснилось, что играет. Когда общая сумма кредита превышает два миллиона рублей, а его срок растягивается на многие годы, один процент в сумме составляет для обычных людей внушительные суммы. Так что это увеличение процентной ставки, безусловно, повлияло на то, что рынок замер. Тем не менее льготная ипотека действует. Ее может взять любой гражданин РФ. Она оформляется на:

• покупку квартиры или дома у застройщика,

• строительство частного дома самостоятельно или по договору подряда,

• покупку земли для строительства частного дома.

Максимальная сумма, которую можно взять в рамках льготной ипотеки, — 6 млн рублей (для квартир в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн рублей). Первоначальный взнос — не менее 15% от стоимости жилья.

А вот условия семейной ипотеки, наоборот, сделали более привлекательными. До 31 декабря 2022 года семейную ипотеку могли оформить:

• семьи, в которых первый или последующий ребёнок родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года;

• родители усыновлённого или удочерённого ребёнка, который родился с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года;

• семьи, в которых воспитывается ребёнок с инвалидностью.

С начала года появилась возможность оформить семейную ипотеку и гражданам РФ, имеющим двух и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения договора. Сумма кредита и первоначальный взнос такие же, как в программе льготной ипотеки. Отметим, что семейная ипотека, как и раньше, предоставляется под 6% годовых.

Что будет? Риелторы предполагают, что в скором времени стоимость недвижимости снизится. Дело в том, что она не может столь долгий период находиться на столь высоком уровне. Продавцы, видя, что спроса нет, будут вынуждены в массовом порядке умерить свои аппетиты. Так что потенциальным покупателям есть резон дождаться лучших времен. Но, вероятнее всего, цены опустятся не более чем на 5 — 10 процентов.

Впрочем, уже сейчас можно предложить владельцу квартиры торг. Конечно, нет стопроцентной гарантии, что он согласится на это предложение, но попытка не пытка. Также стоит внимательно и регулярно просматривать предложения, появляющиеся на рынке. Время от времени на продажу выставляются квартиры, стоимость которых ниже, чем в среднем по городу. Их владельцы или реально оценивают положение на рынке, или им срочно нужны деньги.

Клим Снегов, golos@35media.ru

к сведению

Аренда становится доступнее

В настоящее время среднестатистическая съемная квартира обойдется вам в 8000 рублей в месяц. Полгода назад вам пришлось бы заплатить на 1000 рублей больше. А весной прошлого года плата составляла около 12 000 рублей. Что происходит? Почему дешевеет аренда? Во-первых, разъехались строители Архангельского моста, которые снимали очень много квартир. Во-вторых, в город приезжает меньше командированных, так как экономическая ситуация заставляет многих предпринимателей пересматривать планы. В-третьих, часть собственников, которые не могут продать свои квартиры, начали сдавать их в аренду. Также стало меньше платежеспособных съемщиков. Все это вынуждает владельцев жилья снижать стоимость аренды. Относительно того, продолжится ли тенденция снижения платы, однозначный прогноз дать невозможно. Не исключено, что аренда подешевеет еще процентов на пять, но большего ждать не приходится.