Деньги заплачены, а квартиры нет

Более 500 череповчан не могут въехать в свои квартиры, хотя деньги они давно выплатили застройщикам. «Голос Череповца» разбирался, как власти помогают дольщикам, когда дома наконец-то сдадут и что делает государство, чтобы участники долевого строительства были защищены от действий недобросовестных фирм.

Банкротство и инвесторы.

На недавней «Прямой линии» с губернатором Вологодской области Олегом Кувшинниковым была затронута весьма актуальная тема «обманутых дольщиков». Речь, в частности, зашла о ЖК «Кристалл». Череповчане внесли деньги, но строители не сдали дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Как оказалось, это не единственный проблемный дом в Череповце. Их можно разделить на две основные группы.

1. В первую входят три дома, квартиры в которых не могут получить около 200 дольщиков. В отношении застройщиков возбуждены дела о банкротстве. Урегулированием обязательств фирм-банкротов занимается Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Вологодской области. Как рассказал нам заместитель директора по правовым вопросам фонда Виталий Крутов, после того, как застройщик признан судом банкротом, федеральный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства принимает решение о достройке дома либо о выплате компенсации (в зависимости от степени готовности дома и финансовых факторов):

— Если принято решение о достройке, то региональный фонд обращается в Арбитражный суд области с заявлением о передаче ему проблемного дома. После удовлетворения заявления у регионального фонда есть три года на завершение строительства и передачу квартир дольщикам. Финансирование достройки осуществляется за счет средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (77%) и бюджета Вологодской области (23%). В частности, в настоящее время фонд проводит мероприятия по достройке дома на улице Любецкой. В апреле 2021 года заключен договор с организацией, которая восстановила и откорректировала проектно-сметную документацию по достройке. Сейчас сметная документация находится в Управлении госэкспертизы по Вологодской области. После получения положительного заключения мы проведем публичные торги по выбору генерального подрядчика. Плановый срок завершения строительства 2-й очереди дома — 2022 год, 3-й очереди — 2023 год, но фонд прилагает все усилия для скорейшей передачи построенных квартир дольщикам.

2. Во вторую группу входят три дома, у которых неоднократно продлевались сроки разрешений на ведение строительства и в результате они превысили полгода. Общее количество дольщиков — около 300. По словам помощника прокурора Череповца Виталия Попова, планируется, что один из домов, находящийся в завершающей стадии строительства, будет достроен с привлечением денежных средств инвестора. Не столь давно в законы Вологодской области были внесены изменения, позволяющие властям давать определенные преференции фирмам, желающим достроить дома «обманутых дольщиков». По другому дому ситуация более сложная. Дольщиков (физлиц) — 12. Работы выполнены примерно на 30%. Строительная организация находится в Москве. В доме есть нераспроданные квартиры, и уже нашелся потенциальный застройщик, который хотел бы продолжить строительство дома и за счет продажи свободных квартир получить финансовую выгоду. Когда будет завершено строительство этих домов, пока непонятно.

«Кристалл» противоречий.

Также в городе имеются три потенциально проблемных дома (352 дольщика), сдача которых тоже затягивается. Причина — небольшие продажи квартир и, соответственно, низкие поступления денежных средств. Но, по имеющейся информации, финансовое положение застройщиков улучшилось. Их представители говорят, что изыскали деньги для завершения строительства.

Уже упоминавшийся ЖК «Кристалл», находящийся практически на финальной стадии строительства, также считается потенциально проблемным объектом. Застройщиком являлась компания «Инвестстройзаказчик», у которой 1 сентября закончилось разрешение на строительство этого объекта и работы там не ведутся. Одним из кредиторов подано заявление в Арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Судебное заседание пока не назначено. Представители областного департамента строительства встречались с дольщиками и разъясняли им, как можно действовать. Способов несколько, но самый быстрый — создать ЖСК, взять у компании этот дом и достроить его самим. Много времени это не займет. Но придется вложить деньги. Сегодня в ЖК порядка 190 дольщиков. Стоимость достройки оценивается в 90 миллионов рублей. Если собственники откажутся от отделки, то сумма уменьшится до 50 — 60 миллионов. Второй вариант — ждать банкротства. В этом случае момент вселения отодвинется на несколько лет.

Распространено мнение, что властям и надзорным органам нет дела до дольщиков. Это не так. Как рассказал нам Виталий Попов, у прокуратуры Череповца надзор за долевым строительством — одно из приоритетных направлений деятельности:

— Мы самостоятельно, посредством мониторинга ситуации, или с помощью граждан выявляем нарушения в долевом строительстве. Осуществляем проверки объектов, выносим предписания и так далее. Также ведем координационную работу по взаимодействию застройщиков, дольщиков, властей и иных структур, что ускоряет и упрощает решение вопросов.

Без обмана.

Долевое строительство в России началась в начале 90-х годов прошлого века. В то время государство прекратило финансировать проектирование и строительство жилья, но не у всех компаний-застройщиков имелись собственные средства. Выход из сложившейся ситуации был найден — привлечение средств граждан. Однако вскоре возникла проблема «обманутых дольщиков», так как некоторые стройкомпании по разным причинам не сдавали объекты в срок или вообще прекращали их строительство и банкротились. В результате государство решило разными способами отрегулировать эту сферу, дабы положить конец злоупотреблениям.

В Уголовном кодексе появилась статья 200.3 «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Правда, следует понимать, что она применятся к тем застройщикам, которые не имеют права вести строительство. В отношении недобросовестных застройщиков стала активно применяться статья 159 «Мошенничество». Но это меры карательные. Необходимо было создать законодательную базу, не позволяющую в принципе оставлять дольщиков без жилья. И это было сделано. Так, в частности, до 150 миллионов рублей увеличилась сумма уставного капитала, позволяющая компании заниматься долевым строительством. Был создан уже упоминавшейся выше Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Все застройщики обязаны перечислять в него по 1% от цены строящегося дома.

Но самым глобальным изменением стало появление в 2019 году условия, что застройщики могут привлекать деньги дольщиков только через эскроу-счета. Проще говоря, деньги покупателей направляются не компании-застройщику, а на ее счет в банке, с которого их можно забрать только после того, как дом сдан. Если же он не сдан в срок, то деньги возвращаются дольщику. В результате среди домов, которые начали строить после этой даты, проблемных нет. Все упоминавшиеся проблемные дома в Череповце начали возводиться примерно в 2015–2016 годах.

Как выбрать застройщика?

1. Оцените общую информацию о юридическом лице, получив выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на сайте налоговой службы. В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях. Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации, или о недостоверности представленных компанией данных.

2. Удостоверьтесь, что застройщик занимался строительством серьезных объектов, сдавал их в срок и так далее.

3. Оцените его финансовую устойчивость. Например, отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Клим Снегов, golos@35media.ru