Пять способов, как череповчанину накопить на квартиру

Копировать ссылку
Источник: Голос
На рынке жилой недвижимости не только упал спрос на квартиры и дома, но и снижается стоимость квадратного метра. Самое удобное время копить на жилье, считают журналисты газеты «Голос Череповца»
Пять способов, как череповчанину накопить на квартиру

На рынке жилой недвижимости Череповца не только упал спрос на квартиры и дома, но и снижается стоимость квадратного метра. Самое удобное время копить на жилье, считают журналисты газеты «Голос Череповца».

По данным областного департамента строительства, значительные объемы ввода жилья в 2014 — 2016 годах привели к перенасыщению рынка. Так, по итогам 2016 года наша область занимала 19-е место среди субъектов РФ по вводу в эксплуатацию нового жилья на 1 000 человек; 29,1 кв. м приходилось в среднем на одного вологжанина, что выше среднероссийского уровня (24,9 кв. м). За 2017 год в Вологодской области введено в эксплуатацию еще 542,7 тыс. жилых кв. м, что на 29,9 % ниже уровня 2016 года. Снизились и расходы населения на покупку жилья. Но уменьшение спроса связано не столько с недостатком средств, сколько с тем, что многим уже не требуется жилье. Зато тем, кто еще не обзавелся своими метрами, стоит серьезно задуматься о том, как использовать ситуацию с выгодой для себя.

ИнвесторыЕще несколько лет назад в числе покупателей недвижимости была категория тех, кто инвестировал свободные средства именно в жилье. Задача — сохранить средства от инфляции и получить доход.

— Сейчас стою перед дилеммой, — делится с «Голосом…» Вадим Горшков. — Мы построили двухкомнатную квартиру с перспективой на будущее — для детей. Вроде бы для семьи это хорошо. Квартиру сдаем. Арендная плата — 10,5 тыс. рублей в месяц плюс плата по счетчикам за коммунальные услуги. Содержание «двушки» нам ничего не стоит, получаем от нее доход примерно 100 тысяч рублей в год. Однако возникают определенные проблемы со сдачей в аренду, с жильцами. Стоимость квартиры составляет 2,1 млн рублей, но, думаю, продать ее будет непросто: на рынке масса предложений. Если недвижимость монетизировать, то 2,1 млн рублей можно было бы положить в банк на длительный срок под 8,5 % и получить доход в размере примерно 180 тыс. рублей в год. И никаких проблем с арендаторами! Но и этот вариант имеет риски. Вот и терзают сомнения: какие инвестиции в будущее лучше?

Жилье ищет владельцевКак утверждает статистика, не все введенное за последние годы в эксплуатацию жилье застройщиками реализовано: около 120 тыс. кв. м в Вологде и Череповце не нашли своих владельцев. Поскольку построенное жилье населением не востребовано, застройщики не начинают строительство нового.

Что происходило на строительном рынке Череповца в последние 8 лет после экономического кризиса? В 2010 году было построено чуть больше жилья (98 861 кв. м), чем в 2017-м (97 065 кв. м). Незначительно увеличилась доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — в 2010 году было 8 611 кв. м, в 2017-м — 9 651 кв. м. Но эти цифры не отражают реальную ситуацию на рынке новой недвижимости, так как череповчане отправились осваивать земли района и строить на них дома. Там цифры такие: в Череповецком районе в 2010 году было построено 19 109 кв. м в секторе ИЖС, а в 2017-м — 28 076 кв. м (пик был зафиксирован в 2014-м — 70 348 кв. м). Таким образом, доля ИЖС в Череповце и районе в прошлом году составила почти треть от общего объема введенного в строй жилья.

И конечно, совершенно очевидная тенденция: в 2016 году в Череповце было сдано 177 067 кв. м, то есть почти в два раза больше, чем в 2017-м.

Колебания рынкаЧто касается строительства многоквартирных домов, то здесь включился еще один сдерживающий фактор роста — изменения в законодательстве о долевом строительстве. Строительные компании вынуждены завершать ранее начатые объекты, но не начинают новые, так как оценивают последствия новых поправок в закон. Уже понятно, что придется увеличить объем заемных средств, что еще и на цене скажется. Такие перемены заставляют владельцев ряда строительных компаний даже задуматься о целесообразности дальнейшего ведения бизнеса.

Предыдущая схема (она пока действует) допускала более гибкий подход застройщиков к привлечению средств дольщиков. Устойчивые и крупные компании могли себе позволить, например, предоставление беспроцентной рассрочки на время строительства. Только после сдачи объекта, если покупатель на тот момент еще полностью не рассчитался за квартиру, его остаток долга становился займом. Выгода была обоюдная. Правда, не всегда. Но это рыночные риски.

— Я купил двухкомнатную квартиру в рассрочку на стадии строительства, на нулевом цикле, — рассказывает череповчанин Вадим Костров. — В качестве первого взноса использовали материнский капитал, а потом у меня было примерно 3 года, чтобы платить за жилье в рассрочку — до ввода его в строй. Я посчитал, что это для меня приемлемо. На момент сделки квадратный метр стоил 40 000 рублей. А когда объект был сдан, рыночная цена была уже 35 000 — 36 000 за квадратный метр. Плюс к этому дом был сдан раньше срока, а потому мне еще почти год пришлось выплачивать остаток долга с начисленными на него процентами. В итоге я заплатил за квартиру примерно на 400 000 рублей больше, чем она сейчас стоит. Фактически материнский капитал пропал.

Ситуация на череповецком рынке недвижимости на протяжении 8 лет располагала к приобретению квадратных метров по двум основным причинам: цены были не очень высоки (в сравнении с другими регионами и череповецкими ценами в период их пика в 2008 году) и практически не менялись, что позволяло копить на квартиру длительный период времени.

По итогам 2017 года Череповец в списке ста крупнейших городов России по цене квадратного метра недвижимости занимал 91-е место — 36 806 руб. за кв. метр. При этом за год цена упала примерно на 1 700 рублей (в 2016-м — 38 515 руб.).Мы решили подсчитать, сколько времени придется копить череповчанину на квартиру.

Вариант 1В семье двое взрослых работающих людей. Среднедушевой доход в области, по данным Вологдастата, составляет 27 тыс. рублей. Тогда на двоих получается доход 54 тыс., из которых вычтем два прожиточных минимума для работающих людей и получим примерно 31 тыс. рублей — это сумма, которую семья может ежемесячно откладывать в копилку. Однокомнатную квартиру, отбросив крайние варианты, можно найти за 950 тыс. рублей. На такое жилье семья из двух человек накопит за 30 — 31 месяц, то есть менее чем за три года. Но это при условии, что ей не придется снимать жилье.

Вариант 2Если семья платит аренду в размере 10 тыс. рублей в месяц, то при доходах 54 тыс. рублей и ежемесячных расходах 33 тыс. рублей (23 тыс. — прожиточный минимум и 10 тыс. — аренда) копить на свою квартиру придется 45 месяцев, то есть почти 4 года.

Общая сумма затрат составит 1,4 млн рублей: 950 тыс.  + 450 тыс. (аренда).

Расхожее мнение: зачем платить за аренду квартиры, если можно эти деньги направить на ежемесячные взносы по ипотеке? Давайте считать.

Вариант 3Во-первых, далеко не каждую квартиру можно купить по ипотеке. Следовательно, выбор ограничен. В том числе и по цене. Допустим, нашли подходящий вариант по цене 950 тыс. рублей. Если первый взнос за квартиру составит 30 % (чтобы получить от банка более выгодные условия), то нужно накопить 285 тыс. рублей, снимая жилье. Следовательно, копить придется примерно 14 месяцев. Кредит в размере 665 тыс. рублей под 10 % годовых в таком случае при ежемесячном платеже 31 тыс. рублей (с учетом обязательных страховок) придется выплачивать примерно 24 месяца, то есть два года. Переплата по кредиту составит 72 тыс. рублей (расчет произведен при помощи онлайн-калькулятора).

При варианте ипотеки набежало 38 месяцев до покупки квартиры, расходы в месяц составили 31 тыс. рублей. Общая сумма затрат 1,162 млн рублей: 950 тыс. + 140 тыс. + 72 тыс.

Вроде бы выгода ипотеки налицо. Но это при условии, что вам выдадут кредит на таких условиях. Это возможно в том случае, если вам зачтут совокупный доход. На одного заемщика условия будут совсем иные.

Вариант 4Плюс ипотеки еще и в том, что вам необязательно устанавливать максимально большой относительно ваших финансовых возможностей ежемесячный платеж. Если вы согласны переплатить в конечном суммарном итоге за квартиру, но гораздо увереннее справляться с ежемесячными платежами, то это только облегчит получение займа. Так, при ежемесячном платеже 15 тыс. рублей кредит в 665 тыс. придется выплачивать 55 месяцев (4,5 года), а переплата составит 160 тыс. рублей.Общая сумма затрат 1,25 млн рублей: 950 тыс. + 140 тыс. + 160 тыс.

Вариант 5Есть еще один вариант, и он становится все более популярным. Семьи покупают квартиры в поселках в окрестностях Череповца — в Малечкине, Ботове, Климовском, Яганове и других. Там можно купить большую по площади квартиру с аналогичным набором коммунальных удобств, чем в городе. Дача при таком варианте вообще не нужна. Но нужен автомобиль.

— Квартиру, которая в Череповце стоит 1,2 млн — 1,3 млн рублей, в поселке можно купить за 500 000 — 600 000 рублей, — рассказывает Марина Щеглова. — Полмиллиона остается на приличную машину. Но в нашем случае мы продали «однушку» в Череповце и купили трехкомнатную в таком же доме 125-й серии в поселке. Машина у нас уже была, муж на ней ездит в город на работу. Я работаю в местной школе. Всегда на чистом воздухе. Нарадоваться не можем! Минус — очень дорогие услуги ЖКХ, прежде всего тепло. Но для педагогов в сельской местности расходы на коммунальные услуги компенсируются из бюджета. Вторая сложность — в нашей поселковой школе нет 10 — 11-х классов, а потому, когда дети подрастут, надо будет решать эту проблему. Кто-то детей возит в школу в город.

И основной вопрос, который чаще всего задает потенциальный покупатель квартиры: как будут меняться цены? Вот копишь, копишь, а цены как подпрыгнут! Мы уже показали на цифрах, что из-за перенасыщенности рынка недвижимости стоимость жилья в ближайшие годы вряд ли увеличится, даже может еще снизиться. За 2017 год она упала на 4,4 %. Однако в связи с сокращением объемов строительства дисбаланс между спросом и предложением должен выравняться в течение года-двух. Также есть нижний порог цены для новостроек — продавать дешевле застройщики себе в убыток не станут (по оценкам риелторов, на сегодняшний день это 33 000 — 34 000 рублей за квадратный метр).

Мнение экспертаКомментирует Алексей Виноградов, генеральный директор ООО «Финам-Череповец» (представитель АО «Финам» в г. Череповце):

— Рынок недвижимости, как и любой иной актив: валюты, цены на нефть, акции, золото, металлы и др., — имеет долгосрочные циклы колебаний цен и рыночные закономерности. Важным фактором также является и ликвидность актива.

В период с конца 90-х по 2009 год, когда росли цены на нефть, росли зарплаты, люди массово брали кредиты, была рыночная инфляция, жители Череповца продавали акции крупных городских предприятий (которых в Вологде практически нет) — происходило массовое насыщение рынка недвижимости, царил период эйфории, что все бесконечно будет расти. Но 2008 — 2009 год, наверное, у большинства людей очень многое поменял в голове, и они совершенно по-другому стали смотреть на реалии рыночной экономики. К 2010 — 2011 году на рынке недвижимости практически произошло насыщение. В последующие годы в Череповце был дополнительный ввод новых объемов жилья, который привел к перенасыщению рынка и падению цен на недвижимость, т. е. предложение превысило спрос.

Возникает вопрос: а стоит ли еще строить? Может быть, нужно дать рынку переварить имеющееся предложение и создать дефицит? Но здесь важным моментом являются вопросы рабочих мест, бизнеса строительных компаний, налогов и др.   Стагнацию на рынке недвижимости, на мой взгляд, на текущий момент можно связать с внутрироссийскими факторами и внутригородскими проблемами. Вот некоторые из них: отток трудоспособного населения из города, слабо развитый малый и средний бизнес, в отличие от областной столицы, отсутствие понимания у части родителей и молодого поколения перспектив Череповца.

Конечно же, и население, приспосабливаясь к рыночной экономике, начинает считать и искать более выгодные инструменты для вложения денег, в том числе оценивая свои риски. Поэтому, действительно, размещение денег на депозите в ряде случаев является более эффективным способом инвестирования, чем покупка недвижимости. Однако при снижении ключевой ставки Центробанком, а вслед за этим и ставок по депозитам рано или поздно данная категория граждан может задуматься об иных способах вложения денег, в том числе и в недвижимость.

Владимир Сентябрев

Назад к выпуску
ЛЕНТА НОВОСТЕЙ
Опрос

ОПРОС

← 1 / 71 →

Ждете ли вы тепла?

42.42%
18.18%
12.88%
6.06%
20.45%
Опрос завершен
Анонимно или
Войти
Предложите новость

ПРЕДЛОЖИТЬ НОВОСТЬ

Отправьте свою новость в редакцию, расскажите о проблеме или подкиньте тему для публикации. Сюда же загружайте ваши видео и фото.

Предложить новость
(8172) 280-003
Вологда
(8202) 57-11-11
Череповец
Цитата

ЦИТАТА

← 1 / 3 →
Виталий Кобыльников
Начальник управления по молодежной политике правительства Вологодской области
Виталий Кобыльников

«Нам есть чем гордиться и чем поделиться с коллегами из других субъектов: реализованными практиками в рамках программы комплексного развития молодежной политики, лучшими проектами в сфере патриотического воспитания молодежи, опытом развития экосистемы добровольчества в регионе, первыми итогами работы молодежного грантового офиса».

12 Мая 2024
Топ-5 новостей

ТОП-5 НОВОСТЕЙ

35 Медиа
18 мая, суббота
12:03:31
Коронавирус
Коронавирус
227791 (+62) чел
Курсы валют
USD 90.92
EUR 98.90