35media.ru

Как попрощаться с управляющей организацией

Во всех тонкостях и «подводных камнях» этой по-настоящему непростой задачи разбиралась журналист «Голоса Череповца» Алина Волкова.

Что становится причиной для расторжения договора с нерадивыми коммунальщиками?

Лампочка в подъезде не горит, на лестнице мусор, во дворе грязно, жалуешься — ни ответа ни привета... Если подобные замечания жильцов многоквартирных домов копятся месяцами, а УК не делает попыток исправить ситуацию даже после проверок надзорных органов, возникает вопрос — не сменить ли управляющую организацию. Как это сделать? «Голос…» вместе со специалистами контрольно-правового управления мэрии составил алгоритм действий, которые нужно предпринять, чтобы наконец-то навести в доме порядок.

Главное — это качество. Специалисты отмечают — специфика рынка коммунальных услуг априори подразумевает и проблемы, и разное отношение к их решению. Тем более что есть и нерадивые компании, и очень придирчивые собственники.

— Основная причина того, что жильцы хотят поменять управляющую домом организацию, – это недовольство качеством работы на конкретном доме. Чаще всего речь идет о ненадлежащем содержании общедомового имущества. С начала года к нам поступило свыше 850 обращений от собственников, 500 из них как раз связаны с тем, что УК недосмотрели и недоработали именно вопросы по содержанию общего имущества. Например, в 2019 году в межсезонье в наш отдел поступило много жалоб на протекания кровли. Сейчас такие обращения есть, но они не носят массовый характер. Традиционно люди жалуются на состояние входных дверей в подъезды, тамбуры, разбитые стекла, погнутые перила, отошедшую от стен в подъездах и на фасадах домов краску… После «пандемийного» 2020-го года собственники стали больше обращать внимания на качество уборки мест общего пользования, и надзорные органы призывали управляющие организации не игнорировать это, — рассказала начальник отдела муниципального жилищного контроля контрольно-правового управления мэрии Ирина Пронина. – Есть жалобы и на состояние инженерных коммуникаций, на запахи из подвалов, на ненадлежащую работу вентиляции.

Куда пожаловаться?

Конечно, не все собственники сразу действуют радикально — меняют УК. Многие сначала пробуют воздействовать на коммунальщиков с привлечением контрольно-надзорных органов. Напомним, внеплановые проверки состояния жилых домов по обращениям горожан возобновились с начала года, в 2020-м они были приостановлены правительством страны из-за эпидемической обстановки. Но это не значит, что управляющие организации оставили без надзора. Предупреждения направлялись в их адрес на основании информации из заявлений горожан — такая мера предусмотрена законом. Для работы над ошибками отводилось 60 дней. Теперь, когда проверки возобновились, уйти от ответственности будет сложно: сроки на устранение нарушений по результатам контрольных мероприятий в разы меньше.
Контролеры в первую очередь проводят проверки по тем нарушениям, которые непосредственно влияют на качество жизни. Если управляющая компания не отреагировала на жалобы собственников, ей выдают предписание, материалы направляют в Государственную жилищную инспекцию. Инспекторы составляют протокол для привлечения юридических и должностных лиц к ответственности.
Для того чтобы специалисты контрольно-правового управления вышли на проверку, нужно составить обращение и принести его лично или отправить по почте по адресу: пр. Строителей, 2. Есть и более быстрый способ – воспользоваться сервисом на портале ГИС ЖКХ.

Рейтинг УК. Если жители постоянно жалуются в контролирующие органы на управляющую компанию, она исправляется?

— В рабочем порядке мы регулярно проводим мониторинг качества работы управляющих организаций. Результаты использовали при формировании потребительского рейтинга управляющих компаний – вместе с данными департамента ЖКХ, управления административных отношений мэрии и мнением горожан. Определенным маркером качества работы УК является количество жалоб на нее в соотношении с количеством находящихся под ее управлением многоквартирных домов. Одна-две жалобы на один обслуживаемый дом за отчетный годовой период – значит, что ситуация более-менее нормальная. Но если на один находящийся под управлением дом статистически приходится 8-10 поступающих в отдел жалоб, то это означает, что компания работает из рук вон плохо, и такие УК на рынке услуг сейчас, к сожалению, есть. В редких случаях такая ситуация может возникнуть, если в конкретном доме есть собственник, который систематически составляет жалобы; подобная ситуация имеет место у нескольких управляющих компаний. В любом случае большое количество обращений в контрольный орган говорит о том, что у управляющей организации не выстроен диалог с жильцами. При этом УК может обслуживать дом вполне нормально, без серьезных нарушений, своевременно устранять замечания, но отсутствие контакта с собственниками может стать для жителей поводом к принятию решения о смене управляющей организации, — объяснила Ирина Пронина.

Право имею! Инициатива собственников – ключ к смене управляющей организации, подчеркивают специалисты. Что нужно сделать?

Прежде всего провести общее собрание собственников помещений МКД по правилам.
Инициатором проведения собрания может выступить любой собственник.
В повестку нужно включить вопрос о расторжении действующего договора управления. Сделать это можно в любой момент, не дожидаясь окончания срока действия существующего договора.
На собрание должно быть вынесено предложение о выборе новой организации, которая соответствует требованиям собственников, и заключении договора с ней либо о создании ТСЖ.
За смену управляющей организации должно высказаться большинство участвующих в голосовании собственников. По итогам собрания необходимо составить протокол.
Информацию о расторжении договора и копию протокола нужно направить:
а) в предыдущую управляющую компанию,
б) в новую компанию, чтобы она заключила с собственниками договоры,
в) в Государственную жилищную инспекцию области, чтобы она внесла изменения в реестр лицензий.
Дата расторжения договора должна быть определена собственниками. При этом нужно учитывать, что на рассмотрение поступивших документов у Госжилинспекции есть определенный срок, а изменения в реестр лицензий вносятся с первого числа месяца, следующего за тем, когда рассматриваются документы. Например, документы о смене УК поступили в инспекцию в марте, рассмотрены в марте, датой начала управления домом новой управляющей организацией будет 1 апреля.  
Нужно позаботиться о передаче всей технической документации на дом и ключей от подвалов и чердаков от старой компании к новой. Учтите, что в конце прошлого года законодательство в этой части требований изменилось: теперь дом может перейти под новое управление, даже если старая организация затягивает процесс передачи дел, — раньше такое было невозможно.



В «никуда» не уходят. Специалисты говорят, что в Череповце собственники меняют управляющие организации, но это движение не носит массового характера.

— В прошлом и текущем годах были смены управляющих компаний, связанные с банкротством УК: например, ООО «УК «ЧУК» и ЗАО «Максимум». В настоящее время все дома, ранее управлявшиеся этими компаниями, находятся под управлением других организаций. В Череповце действует порядка 65 УК. Под управлением муниципальных и крупных групп компаний — от 120 до 200 домов. Движение внутри – три-четыре дома в год. Конечно, в городе есть инициативные и ответственные собственники, которые меняют не только компанию, но и способ управления: например, создают в домах ТСЖ, — отметила Ирина Пронина. — Но нужно понимать, что расторжение договора управления и создание ТСЖ не решит автоматически все коммунальные проблемы в доме. Собственникам, и особенно председателю товарищества придется самостоятельно и довольно активно заниматься разрешением всех возникающих вопросов.