Как пандемия повлияла на рынок недвижимости, рассказал эксперт

Руководитель риелторской компании «Этажи» Максим Ясинецкий рассказал о рынке недвижимости в Череповце, как повлияла пандемия на этот бизнес и чего ожидать в будущем в данной сфере.

— Насколько сейчас актуально иметь в собственности какое-либо жильё? Или мы начинаем склоняться к западному типу, где в собственности у людей не так много квартир, они чаще всего их арендуют, что дает некую свободу передвижения из города в город, из страны в страну.

— Ну знаете, какого-то  явного тренда, который бы кардинально изменил ситуацию, мы не наблюдаем. Я считаю, что каких-то серьёзных изменений ожидать не приходится до тех пор, пока на рынок, то есть покупателями — продавцами квартиры не будут люди поколения Z, люди которые родились после 2000 года. Мы прекрасно понимаем, что в большинстве своём они видят себя кем-то наподобие фрилансеров, которые не устанавливают прочные социальные связи и могут менять дислокацию, переезжать из города в город и не иметь в собственности квартиры.  Именно по принципу аренды жить.

Пока рынок Череповца достаточно консервативен в этом отношении. Я не вижу тенденции спада покупателей квартир, но так или иначе, мы к этому готовы.  Потому что именно это поколение будет использовать максимум онлайн-сервисов, стараться не сталкиваться с покупателями, продавцами, риелторами лицом к лицу. То есть, всё делать самостоятельно, через компьютер, через смартфон и через любые другие приложения.

— То есть вся наша жизнь начинает потихонечку уходить в интернет?

—  Да, безусловно. И я считаю, что коронавирус этому очень сильно способствовал. Потому что все вы прекрасно помните, как мы пережили локдаун, как мы пережили карантин, и как все работали на удалёнке. И здесь, наверно, даже можно говорить о том, что год за три прошёл. То есть, если бы органично развивались онлайн сервисы во всех сферах бизнеса, то состояние, в котором они сейчас находятся, все абсолютно онлайн сервисы, службы, пришли бы примерно через 3 года. То есть, у нас получается, это был такой катализатор,такой толчок коронавирус дал, что все стало развиваться семимильными шагами.

—  Вот расскажите, пожалуйста, как вы пережили это непростое время, когда все сидели дома, всё  было закрыто. А ведь у вас, наверняка, были какие-то сделки. Как развивался у вас бизнес в это время?

—  Ну не буду лукавить,  время было, действительно, непростое. Но мы смогли очень быстро адаптироваться за счет внедрения таких сервисов, как «онлайн задаток». То есть мы активно использовали онлайн показы покупателей с продавцами во время локдауна. Могли без посещения квартиры выбирать эту самую квартиру, закреплять свои договоренности именно проведением «онлайн задатка». Покупатель переводил деньги с карты на карту. Они при помощи электронной цифровой подписи подписывали соглашение о задатке и были готовы к сделке. То есть, фиксировали свои намерения именно за счёт этого сервиса. То есть даже вовремя коронавируса у нас прошло несколько десятков таких задатков именно за счет внедрения этих сервисов. То есть, в принципе, мы адаптировались достаточно быстро. Ну и время диктовало свои условия, нам по другому и нельзя было.

— А как вообще горожане воспринимали такое нововведение?

— Были люди, которые говорили,что закончится коронавирус мы придём сами все посмотрим. Но не буду лукавить, что на задатки мы выводили тех людей, у которых была острая нужда переехать в новое место, разъехаться. То есть, когда время поджимало, уменьшался  срок рассмотрения ипотеки или ещё что-нибудь. То есть, действительно,  самые горячие клиенты. Ну вы знаете, во-первых, зависит от того, с какой целью приобретается квартира.  То есть, если люди для собственного проживания, то конечно же, они в большинстве своем ждали, когда коронавирус закончится, чтобы прийти посмотреть, пощупать, потрогать, оценить запахи, температуру и так далее.

— Вот да, подъезд хотя бы посмотреть.

— Конечно.  В этом случае нам помогала такая вещь, как онлайн показ. Когда всех закрыли дома,  мы просто на экране смартфона организовывали видеосвязь. Когда покупатель на экране смартфона или телевизора, или компьютера мог заострить внимание на тех вопросах, которые его интересуют: покажите дверь, покажите косяки, потолок, не протекает ли крыша и так далее.  И продавец, собственник этого объекта, на этом месте концентрировал внимание.

Но если квартира приобреталась с целью инвестиций, то есть с целью последующей сдачи и так далее, там меньше внимания этому уделялось. И поэтому люди готовы были брать квартиры. Причём, именно в это время начался очень активный, переломный момент по росту цен в городе. Поэтому люди хотели зафиксировать  эту цену на такой-то отметке. И в дальнейшем, просто приобрести эту недвижимость по той цене, по которой был внесён задаток.

— А вот если посмотреть на рынок недвижимости и проанализировать, наверняка, у вас есть эти цифры, череповчане предпочитают больше обращаться в риелторские компании, агенства недвижимости с целью приобретения или продажи недвижимости или в же, наоборот, самостоятельно приобретают, продают?  Всё-таки, есть сейчас  онлайн-сервисы, где можно оформлять документы самостоятельно. Какая тенденция сейчас прослеживается?

— Спасибо большое за вопрос. Он очень остро стоит в риелторском сообществе. И Череповец не исключение.  В ментальности русского и советского человека профессия риелтор всё-таки имеет эмоциональный, негативный оттенок. Это связано с тем, что в 90 годы были чёрные риелторы,  к сожалению, до сих пор тоже есть.  И профессия эта не является профессией мечты. Но мы активно боремся с этим стереотипом.

Как бы то ни было, если посмотреть на статистику, просто зайдите на сайт бесплатных объявлений и посмотрите количество вторичной недвижимости,  количество объектов, которое продаётся и отфильтруйте количество, которое продаётся с агентствами и от частных лиц. Например, на 90% больше, в некоторых случаях больше  90% объектов выставлены от имени агентств недвижимости. То есть, грубо говоря, риелторов  может быть немного недолюбливают, но, тем не менее,  сделки ,согласно статистике, делают именно с риелтором. По нашей оценке около 80 −85 % всех сделок проходит участием, тем или иным, агентов, специалистов по недвижимости.

— Мы уже начали говорить о том, что есть чёрные риелторы. И, да, действительно, мы напуганы. Нам в средствах массовой информации периодически дают такую информацию,  что человек купил квартиру, и оказалось, что она возвращается собственнику. Как отличить человеку хорошего риелтора, грамотного специалиста от человека, который может быть не вполне компетентен? И как обезопасить себя в этом случае?

— В первую очередь, нужно уточнить какую ответственность несёт тот или иной риелтор, или та или иная риелторская компания за сопровождение сделки. То есть, если что-то пойдёт не так, кто будет нести ответственность? Здесь, наверное, будет уместно такое сравнение, когда ломается у человека  машина. Можно же самому пролежать в гараже под этим  автомобилем, самому починить, и если что-то в этом же месте сломается на трассе, например, кого будете винить? Только, получается, самого себя. Но если что-то произошло с автомобилем после ремонта в автосервиса,  вы же понимаете, что можете вернуться в этот в автосервис и какую-то претензию предъявить.  Тоже самое с риелтерской  услугой. То есть, надо понимать, какую ответственность конкретно один человек либо риелторская компания несет за проведение сделки.

Очень важным индикатором надежности агентства недвижимости или того или иного агента является рейтинги банков. То есть, количество сделок проведённых с ипотекой того или иного банка. Есть система рейтингов крупных банков, в которых вы можете просто узнать, вот это агентство недвижимость или вот тот или иной конкретный риелтор как давно на рынке, сколько сделок с  ипотекой он провёл, какой он опыт имеет в этом. И, соответственно, от этого отталкиваться.

— С какими проблемами чаще всего сталкиваются собственники, либо те, кто хочет приобрести в собственность квартиру, либо те, кто, наоборот, хочет её продать. То есть те люди, которые заинтересованы в этой сделке?

—  Сам по себе процесс купли-продажи достаточно сильно не то, чтобы бюрократизирован, но он имеет большое количество различных административных барьеров. Бывает сделки длятся несколько месяцев только потому, что там выделены доли или не выделены доли. Что-то  требует нотариального заверения. Первое — это возможно, отсутствие должного уровня знаний по частям законодательства и юридической грамотности, административные барьеры, бюрократические препоны.

Ещё часто мы сейчас сталкиваемся с тем, что люди при продаже квартиры не считают нужным узаконить перепланировку.  То есть, они какие-то новые стены сделали или сломали, ещё какую-то перепланировку сделали и приняли решение ее продать. В своё время после всех изменений внутри квартиры не сочли нужным это узаконить, то это означает, что такая квартира сначала требует определенных действий со стороны собственника. То есть, вы должны либо узаконить, либо такую квартиру можно будет попробовать продать только за наличный расчёт, к сожалению. То есть банки такую сделку не пропустят.

— Если перепланировка сделана и не узаконена, есть какие то штрафные санкции для собственника?

— Да, на самом деле это так.

—  На сегодняшний день какое жилье пользуется наибольшим спросом: это квартиры, это загородные дома, это земля под строительство, что активнее стали покупать?

— В этом году мы очень чётко увидели тренд на то, что выросла продажа загородной недвижимости, любой. Коронавирус этому поспособствовал. Потому что  люди, когда оказались взаперти, в городе,  в четырёх стенах, захотели куда-то выехать, в свой собственный дом. И стали пользоваться спросом даже какие-то некачественные дома, старые, где-то далеко от города, смели с рынка, практически, всё в эпоху коронавируса.

Но если говорить о ядре продаж, то есть то, что составляет основную часть — это однушки, двушки, в любом случае. Это Зашекснинский район, Заречье, это то, что всегда было.  Здесь никаких изменений не произошло. Это, действительно, то, что пользуется максимальным спросом. И кстати говоря,  это то, на что выросла максимально цена — на этот класс объектов недвижимости.

—  Произошел очень резкий скачок цен на квартиры. С чем это связано?

— Ну здесь несколько факторов.  Во-первых, есть такая вещь как ипотека с государственной поддержкой. То есть, сейчас отметки по процентным ставкам по ипотечным продуктам находятся на историческом минимуме. Самые минимальные ставки. Таких ставок не было вообще. Это означает, что ипотечное кредитование стало более доступно тем людям, которые раньше не могли себе этого позволить. Это во-первых.

Во-вторых, повысился спрос. На рынок вышли так называемые инвесторы, то есть люди, которые приняли решение покупать квартиру, на самом деле не нуждаясь в улучшении жилищных условий. Просто вложить свои средства. И вы посмотрите, как у нас очень сильно вырос и рынок аренды.  Это связано с тем, что Череповец — моногород, что очень много приезжих людей  из других регионов, стройка сейчас идет, изменения контрактов на градообразующих предприятиях. Это означает, что востребованность в недвижимости, возможно посуточной или помесячной, она всегда будет.