35media.ru

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Ипотека прочно вошла в нашу жизнь. С одной стороны, мы многое о ней знаем, отслеживаем государственные программы по льготным и семейным займам, подаем заявления на рефинансирование процентной ставки. А с другой стороны, многие живут представлением о том, что квартиру, которая до окончания срока выплат находится в залоге у банка, нельзя ни продать, ни купить. На самом деле это не так. Об особенностях сделок по купле-продаже ипотечной недвижимости поговорили с начальником отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Вологодской области Александрой Мануйловой.

— Александра Валентиновна, в чем заключается основная особенность продажи заложенной квартиры?

— В соответствии с законом, ипотека — это один из способов обеспечения исполнения обязательств, форма залога недвижимого имущества. Это значит, что собственник (он же — заемщик) без согласия кредитора (чаще всего — банка) не может отчуждать предмет ипотеки (недвижимость). У различных банков условия получения согласия на осуществление сделки могут отличаться. Сделки такого рода — распространенное явление. Собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жилье просторнее или, наоборот, скромнее. Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного жилья. Любой способ продажи, так или иначе, будет начинаться со взаимодействия с банком, заключением обычного договора о купле-продаже здесь не обойтись. При нарушении указанных условий банк может потребовать признания сделки недействительной.

— От чего зависит решение кредитора разрешить или отказать в продаже предмета ипотеки?

— Значение имеют множество факторов: сроки выплаты процентов по кредиту (займу), состояние и рентабельность жилья, способ реализации недвижимости — досрочное самостоятельное погашение ипотеки, погашение ипотеки в ходе сделки по купле-продаже, продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. При отсутствии у заемщика намерений решать проблему своевременных выплат по ипотеке банк потребует в суде взыскания залогового жилья, и ипотечную квартиру продадут уже в порядке исполнительного производства. Нередко при обращении взыскания на объект залога продажа ипотечного жилья производится самим банком.

— Какими способами чаще всего осуществляется продажа квартиры, находящейся в ипотеке?

— Наиболее безопасными для всех сторон сделки можно назвать следующие способы реализации ипотечной квартиры:
оформление договора о купле-продаже при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога, после чего происходит продажа квартиры;
переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

При осуществлении сделки, как правило, сначала заключается предварительный договор о купле-продаже.

— В чем особенность названных вами способов продажи квартиры?

— В первом случае покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена). Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или даже другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и размером задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив по правилам расчетов согласно Гражданскому кодексу РФ. В установленный срок, который оговорен в предварительном договоре о купле-продаже, продавец (либо банк-кредитор) регистрирует снятие обременения. Стороны заключают основной договор о купле-продаже, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю. Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права к покупателю (выписка из ЕГРН). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.
Во втором случае происходит переоформление ипотечного кредита на новое лицо, «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем требованиям банка для заемщиков по подобным кредитам. Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключается договор о купле-продаже квартиры и кредитный договор с новым владельцем. Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя).

— Если владелец квартиры захочет погасить ипотечный кредит досрочно, чтобы затем продать ее, — каковы особенности этой процедуры?

— Действительно, есть еще и более простой способ, при котором не требуется формальное согласие банка, — досрочное погашение кредита. В этом случае продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя. Банк снимает обременение в виде залога и происходит продажа квартиры. Такой вариант применим только при наличии у заемщика или покупателя денежных средств. Продавец и банк не рискуют практически ничем. А вот для покупателя рисков немало: он рискует потерять эти деньги и не получить квартиру. Могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, произойти обстоятельства непреодолимой силы. Какой бы способ ни предложили потенциальному владельцу недвижимости, успешное приобретение выгодного объекта обеспечит ведение сделки в правовом поле. Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Марина Алексеева, газета «Голос Череповца»