8 октября 2019, 17:59

Смогут ли эскроу-счета защитить дольщиков?

С 1 октября 2019 года в России вступил в силу закон об эскроу-счетах. Изменение системы финансирования жилищного строительства предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков. Как это отразится на рынке жилья в Череповце?

Строить, так на свои

Закон об эскроу-счетах — часть федерального проекта «Ипотека» нацпроекта «Жилье и городская среда».

С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, предназначенные для приобретения жилья, теперь будут храниться на счетах эскроу (в банках). Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

1 октября 2019 года закончился прием заявок от застройщиков жилья на получение заключений о соответствии критериям, которые могли позволить застройщикам возводить жилье по старым правилам — без эскроу-счетов.

Итак, закон призван защитить интересы дольщиков. Раньше как было? Застройщик возводит жилой дом, предлагая покупать квартиры «с котлована». Вроде выгодно обеим сторонам. Застройщик получает деньги дольщиков, на них и строит. Дольщик покупает квартиру «с котлована» — она дешевле. Но были риски. Дольщики нередко становились заложниками недобросовестных застройщиков. Как делал честный застройщик: возвел дом под крышу, выполнил отделочные работы, провел в дом тепло, свет, газ — вручил ключи от квартиры. Все в срок, по договору. Но у всех на слуху проблема обманутых дольщиков, а многие и сами оказывались в их числе. И начинались мытарства. Примеров предостаточно. Об одном таком случае писала «Речь» (номер за 15 июня 2018 года — «Застройщики закормили нас обещаниями»). Человек купил квартиру в строящемся доме. Деньги внес — стройка встала. Если и нагоняли на объект технику и рабочих, то только когда на стройке появлялся какой-нибудь чиновник. Уезжал — стройка снова останавливалась. Тема обманутых дольщиков постоянно звучала на встречах граждан с депутатами, ее курировал губернатор, она поднималась на прямой линии с президентом. Наболело. Вот закон и приняли.

Квартиры по-новому

Мы обзвонили ряд застройщиков. К сожалению, эта тема не вызвала у них энтузиазма, и в комментариях нам чаще отказывали, ссылаясь на занятость. Но суть правил объяснили. Как будут покупать квартиры по-новому? Ранее дольщик вносил деньги на счет застройщика (после регистрации договора в Росреестре). Теперь застройщик не получит средства до завершения строительства и передачи покупателю ключей от квартиры. Дольщики при покупке жилья в новостройке будут подписывать договор долевого участия с застройщиком. Далее соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре. После этого банк, застройщик и дольщик должны подписать трехсторонний договор на открытие эскроу-счета в аккредитованной Центробанком кредитной организации, которая гарантирует сохранность средств.

В договоре будет прописан порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счета.

Покупатель вносит деньги на свой счет одновременно или в указанный в договоре срок в безналичном порядке. Если квартира покупается в ипотеку, то деньги на счет переводит кредитор. Дальше остается дождаться сдачи дома и получения ключей. После сдачи дома банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.

Кто в выигрыше

Что дадут перемены покупателю? Новая схема должна дать дополнительные гарантии сохранения средств дольщиков от возможных форс-мажоров. Если застройщик обанкротится, то покупатель не потеряет деньги, так как они заморожены на эскроу-счете в уполномоченной Центробанком кредитной организации. Покупатель сможет вернуть себе эти деньги или оставить их на счете и потребовать передачу квартиры через суд, если дом построен. Если проект не завершен, то дольщики могут подыскать нового застройщика для завершения проекта.

А чем обернется введение эскроу-счетов для других участников процесса? За комментариями мы обратились к нашему эксперту рынка недвижимости. Как он относится к новшеству?

— Мое личное мнение — категорически отрицательное, — комментирует «Речи» Юрий Румянцев, президент Палаты недвижимости Вологодской области, директор агентства недвижимости «Профессионал». — Объясню почему. На этом законе заработают банки. Причем деньги будут делать из воздуха. Судите сами. Застройщик, чтобы построить дом, пойдет в банк и возьмет кредит под проценты. Дольщик, чтобы купить квартиру, пойдет в банк, возьмет кредит (чаще это ипотека) под проценты и положит их… куда? В банк. Застройщик не имеет права пользоваться деньгами дольщика, пока он не построит дом. Платят годы обе стороны — и платят банку. Как воспринимают застройщики эскроу-счета? Я спрашивал мнение некоторых череповецких застройщиков. Снизят объемы строительства. Один из них мне объяснил: «Если раньше я построил бы пять подъездов дома, то теперь смогу только один. На остальные у меня не будет денег». Сократятся объемы строительства, вырастут цены на жилье.

Как мы поняли, большого энтузиазма новый закон не вызвал ни у кого. Дольщикам все равно, где хранить деньги на квартиру (взятые чаще по ипотеке). Проценты банку за использование денежных средств они так и так будут платить. Защитит ли их закон, пока неизвестно. Практики-то нет. Застройщику придется также платить банку.

В ходе подготовки статьи мы услышали и такое мнение: «Зачем писать закон, если недобросовестные застройщики известны всем. Череповец — не исключение. Их и нужно убирать, а не писать новые законы».

О ценах

Пока заметного изменения цен на жилье в Череповце нет, как утверждают риелторы.

— Рано еще говорить о каких-либо изменениях цен, — комментирует «Речи» Ирина Смирнова, риелтор агентства недвижимости. — Вы поймите, у людей и без того не так много денег, чтобы покупать жилье в новостройке. Сейчас чаще спрашивают жилье на вторичном рынке. Популярны районы за Шексной, Советского проспекта, улицы Первомайской. Но там жилье дорогое. Кого эти цены не устраивают, спрашивают квартиры на улицах Бардина, Ломоносова, где квартиры могут стоить в два раза дешевле.

Мы заглянули в Интернет, поинтересовались ценами на жилье сейчас. Квартира-студия (29 кв. м) в новом доме за Шексной — 1 млн 115 тыс. руб. Срок сдачи — декабрь 2019 года.

Аналогичные предложения были прошлой осенью. Однокомнатная квартира (32,14 кв. м) в центре города предлагается за 1 млн 300 тыс. руб. Правда, срок сдачи — декабрь 2020-го. Двушка в Заречье (65 кв. м) в готовом кирпичном доме — 4 млн руб. Такие же были в прошлом году. Ждет ли нас скачок цен из-за эскроу-счетов, увидим до следующего года.

Татьяна Ковачева