Незаконные дачи: кого затронут поправки в законе о регистрации недвижимости?

Дачная революция

С 4 августа вступил в силу Федеральный закон № 340-ФЗ, которым введен уведомительный порядок строительства объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) взамен ранее действовавшего разрешительного порядка. Также изменены отдельные положения Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». А с 1 января 2019 года вступит в силу еще один Федеральный закон — № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

217-й закон будет почти революционным, так как отменяет почти все действовавшие ранее правила и понятия для садоводов-дачников.

1. Из законодательства исключаются понятия «дачный земельный участок» и «жилое строение». При этом вводится понятие «садовый дом». И вот садовый дом со следующего года может быть признан жилым домом, равно как жилой дом может стать садовым домом. Ключевое значение уже давно имеет вид разрешенного использования земельных участков. По новому закону становятся равнозначными такие понятия, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или указанные в правоустанавливающих документах, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства». С 1 января это один и тот же вид — садовый земельный участок.

Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых до 1 января 2019 года были внесены в ЕГРН с назначением «жилое» или «жилое строение», признаются жилыми домами, то есть пригодными для всесезонного проживания. Для регистрации в таком доме необходимо, чтобы он не был расположен на землях сельхозназначения, что часто встречается в СНТ, находящихся за пределами населенных пунктов.

Кроме того, с 4 августа текущего года понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом», «индивидуальный жилой дом» применяются в одном значении. Таким образом, новые законы сделают регистрационные понятия более однозначными и сократят их количество (из-за отсутствия системности в регистрации собственности на протяжении десятков лет формулировок накопилось множество), чтобы покончить с разным их толкованием.

2. Должны упроститься и многие обязательные процедуры. Теперь по 340-му закону государственный кадастровый учет созданных объектов ИЖС, садовых домов и государственная регистрация прав на них должны осуществляться одновременно на основании поданного в электронном виде заявления органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство. К заявлению прилагается еще пакет документов. Застройщик вправе и самостоятельно обратиться в орган регистрации прав в случае неисполнения соответствующим органом власти своей обязанности. При этом он предоставляет только заявление, а на остальные документы орган регистрации сделает запрос в орган власти сам.

На жилые дома, садовые дома и хозяйственные постройки, которые возведены на садовом земельном участке до 1 января 2019 года, выдача разрешения на строительство не требуется. Правообладатель дачного или садового земельного участка, на которых начато строительство до вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ (до 4 августа), вправе до 1 марта 2019 года направить в органы местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве жилого дома, а затем уведомление о завершении строительства. Эти уведомления будут необходимы при создании технического плана дома, без которого, в свою очередь, невозможны регистрация прав и постановка на кадастровый учет. Подача уведомлений облегчит потом процедуры регистрации, так как большую часть работы сделает орган местного самоуправления.

В то же время до 1 марта 2019 года регистрация прав и постановка на кадастровый учет пока еще возможны без уведомления о планируемом строительстве и без уведомления о завершении строительства. Но заявления на регистрацию прав в этих случаях подает сам собственник-застройщик (либо его представитель), он же осуществляет предварительный сбор всего пакета документов. Еще раз подчеркнем, что мы сейчас говорим о земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства.

3. Земельные участки в деревнях, поселках и селах многие тоже называют дачными. Однако это в подавляющем большинстве случаев совсем другой разрешенный вид использования земли, а потому и пункты закона к ним применяются другие.

В населенных пунктах участки имеют назначение «для индивидуального жилищного строительства» либо «для ведения личного подсобного хозяйства». С 4 августа 2018 года утратили силу части 9 — 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса, которые предусматривали обязательное получение разрешения на строительство объекта ИЖС. Теперь его получать не нужно. Соответственно, не потребуется затем и разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Застройщику надо будет сначала направить уведомление о планируемом строительстве в соответствующий орган местного самоуправления, а по окончании работ направить уведомление о завершении строительства. Это и есть «уведомительный порядок».

Здесь есть важный и полезный нюанс. Многие строили на таких участках дома без получения разрешения на строительство, хотя до 4 августа этого и требовал закон. Так вот, эти застройщики имеют возможность осуществить постановку жилого дома на кадастровый учет и регистрацию прав на него при условии подачи до 1 марта 2019 года соответствующего уведомления в уполномоченный орган. Никаких санкций за строительство без разрешения к ним применено не будет.

4. Еще один вопрос — нежилые постройки на всех видах участков. Под хозяйственными постройками, согласно новому закону, с 1 января 2019 года понимаются сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. К нежилым постройкам относятся и гаражи. Параметры строительства хозпостроек определяются Градостроительным кодексом (статья 51, часть 17, пункт 1). Их строительство осуществляется без получения разрешений и направления каких-либо уведомлений. Кадастровый учет и регистрация прав на них производится на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

5. Что касается «огородного земельного участка», то до 1 января 2019 года на нем не может быть возведено жилое строение, являющееся объектом недвижимости, а может быть построен только некапитальный объект. Хозстроения допустимы только в случае, если это предусмотрено правилами землепользования и застройки. И по новому закону (№ 217-ФЗ) зарегистрированное до его вступления в силу (до 1 января 2019 года) право собственности граждан на постройки на огородном участке, которые не считаются самовольными постройками, сохраняется. С нового года любое строительство на огородном участке, кроме построек для хранения инвентаря и урожая, будет незаконным. Также вне закона окажутся и возведенные там ранее, но не зарегистрированные строения.

Владимир Сентябрев, газета «Голос Череповца»