Перепланировка: чем рискуют «домашние дизайнеры», ломая стены в квартире?

В начале года в ряде СМИ прошла информация о грядущих массовых проверках квартир по поводу перепланировки. Контролирующие органы поспешили успокоить, что никакой специальной акции не планируется, работа идет в штатном режиме. И тем не менее тот, кто хоть как-то изменил стандартный план своей квартиры, хотел бы знать, чем грозит обнаружение переделок, подлежащих регистрации. А меняют облик квартир сейчас многие – все пытаются создать максимальный комфорт для себя и придать индивидуальность своему жилищу. При этом, как выяснили журналисты «Голоса...», согласовывать изменения многие не спешат.

Что запрещено? При перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиП, СаНПин, сводами правил и постановлениями органов власти. Список запрещенных мероприятий (на них невозможно будет получить разрешение) очень длинный. Под запретом все, что ухудшит условия проживания третьих лиц или ограничит доступ к общедомовым коммуникациям, нарушит несущую способность здания.

Приведем несколько примеров.
_Перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб.
_ Запрещено демонтировать несущие стены или устраивать в них проемы без получения соответствующего разрешения на ремонт.
_ Под запретом врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств.
_ Нельзя уменьшать сечения или делать демонтаж вентиляционных каналов. Заметим, что пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу, то есть на ее присоединение должно быть согласие общего собрания собственников МКД.  
_Запрещен перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно. А вот устройство водяных полов от общедомовых систем отопления или горячего водоснабжения под запретом. _Нельзя штробить несущие стены.
_Запрещены объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между ними плотноприлегающих раздвижных перегородок.
_ Нельзя объединять лоджии и балконы с внутренними помещениями.
_Санитарные нормы не разрешают расширение или перенос санузлов на территорию кухни или жилой комнаты (этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал).
_Запрещено расширение или перенос кухни на площадь санузла (если квартира расположена не на последнем этаже) и устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты.
_Запрещена организация кухни-ниши площадью менее 5 кв. м и объединение вентиляции кухни и санузлов.  
_Не разрешается делать пол в санузле без порожка или без занижения на 15 — 20 мм относительно смежного помещения.
_Под запретом устройство выхода из помещения с унитазом в кухню или комнату. Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Есть еще ряд специфичных запретов.

Как узнают о перепланировке? Узнать о неузаконенной перепланировке контролирующие органы могут в нескольких случаях. В первую очередь это жалоба от соседей: у соседей сверху ванная комната на месте кухни. Второй способ — при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы. Третья ситуация — при выходе техника БТИ.
Есть важный нюанс: если произведенная перепланировка не выявлена согласующим органом и не отображена на планах БТИ, то ее можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний.
Также можно узаконить ранее сделанную планировку, если она не нарушает норм, как еще только планируемую, то есть «задним числом». В этом случае сначала нужно подать документы на согласование перепланировки и только потом обращаться в БТИ.

Как проверить квартиру соседа? Конечно, бывают случаи, когда жильцы МКД хотят пожаловаться на перепланировку в квартире соседей, которая кажется опасной. В этом случае жалоба пишется в свободной форме на листе формата А4 на имя начальника жилищной инспекции. Естественно, жалоба не должна быть анонимной, ее надо подать от вашего имени с указанием паспортных данных.
Пожаловаться на незаконную перепланировку соседей можно даже не будучи уверенным, что она действительно выполнена. Таким образом, вы просто просите проверить данную квартиру или нежилое помещение на наличие несогласованной перепланировки. По жалобе выйдет инспектор и предоставит ответ по результатам своей проверки.

Как узаконить? Сразу подчеркнем, что ответственность за незаконную перепланировку целиком лежит на собственнике квартиры, а не на производителе работ или дизайнере. Перепланировка может быть незаконной, то есть такой, которую ни при каких обстоятельствах нельзя легализовать, и выполненной без соответствующего разрешения и согласования, но которая не нарушает никакие нормы.  
За незаконную перепланировку собственника ждет штраф и предписание вернуть выполненные нарушения в исходное состояние в части работ, нарушившей закон. Штраф составляет 2 — 2,5 тысячи рублей.
Выписывает данное предписание инспектор жилищной инспекции. Если инспектора не пустить в квартиру, то он будет добиваться доступа через суд. Если вы проигнорируете предписание, не устраните несанкционированную перепланировку (или легализуете ее), то дело передают в суд, который имеет право выставить такую квартиру на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.
Если при работе были затронуты несущие конструкции, то неприятности могут быть большими. Потребуется проект на строительные работы, который будет стоить очень дорого.
Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация поправима. Правда, штраф все равно будет, но вы получите предписание о необходимости согласования перепланировки. Впрочем, не исключено, что ее легализацию придется проводить через суд согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ.
Таким образом, еще раз посоветуем сделать согласование работ до осуществления ремонта. Или хотя бы проконсультироваться перед этим у соответствующих специалистов.

Купить — продать. Покупая квартиру с незаконной перепланировкой, всю ответственность за нее вы берете на себя. В том числе если вы приобрели квартиру, даже не подозревая о произведенной в ней перепланировке. Поэтому до покупки надо взять план БТИ на квартиру. Он должен быть в черных линиях и без штампа о наличии в помещении несогласованной перепланировки. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры.
Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов взять всю ответственность за перепланировку на себя. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на нее скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, у покупателя должны быть «свои деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры.
 
Изменения вносятся в ЕГРН. В Кадастровой палате Вологодской области со ссылкой на экспертов Федеральной кадастровой палаты Росреестра рассказали, какие конструктивные изменения в квартире в данный момент требуют обязательного внесения сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Преобразования в помещении в этом случае разделяются на две группы:
1. Перепланировка – изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и перенос существующих.
2. Переустройство – изменения в квартире заключаются в переоборудовании помещений и могут включать в себя перенос санузла, газовых, нагревательных приборов и устройство индивидуальных систем отопления, замену газовой плиты на электрическую, изменения в инженерно-технических коммуникациях.
Все изменения в квартире после проведенных ремонтных работ должны быть узаконены и внесены в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
В результате перепланировки квартиры может измениться общая площадь как в меньшую, так и в большую сторону. Эти изменения должны быть внесены в ЕГРН как актуальные сведения о параметрах жилого помещения. При увеличении общей площади квартиры увеличится и ее кадастровая и рыночная стоимость и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже. Также изменится и оплата коммунальных услуг, которые рассчитываются исходя из площади квартиры.
Какие действия стоит предпринять собственнику квартиры? Для внесения сведений в ЕГРН о перепланировке нужно:
— подготовить технический план квартиры по результатам ее перепланировки или реконструкции — такой технический план изготавливает кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров;
— получить от органа, осуществившего согласование проекта, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства.
Эти документы являются основанием для внесения в ЕГРН новых характеристик о квартире.

Владимир Сентябрев,

golos@35media.ru