Как пандемия повлияла на рынок жилья в Череповце?

Ажиотаж на рынке недвижимости во второй половине 2020 года не мог не отразиться на новостройках. Все факторы, которые создавали ураганные, в основном негативные, тренды, влияли и на строительство новых домов, и на продажи в них квартир. «Голос Череповца» узнал, какие затраты предстоят череповчанам или жителям других городов, которые решили переехать жить в Череповец, чтобы отпраздновать новоселье.

Карантин, инфляция, ажиотаж. Карантинные мероприятия весной прошлого года сильно затруднили работу строительной отрасли. Хорошо еще, что в Череповце стройку не останавливали, как поступили в ряде других областей. Однако ситуация с запретом на выезд и въезд в страны мира, установлением блокпостов на границах регионов внутри России сказалась прежде всего на доступности рабочей силы и на поставках стройматериалов. Как следствие — цены на строительные материалы выросли, по официальной статистике до 20 %. И продолжают расти. Были и положительные моменты.

Во-первых, строительным кампаниям было дано послабление по срокам сдачи объектов — их можно было продлевать без уплаты неустоек. Но это был скорее страховочный вариант для застройщиков, так как они сами финансово заинтересованы достроить объект быстрее, чтобы переложить текущие затраты (аренда участка, плата за использование коммунальных ресурсов) на будущих собственников квартир. Второй важнейший момент – правительство улучшило условия для ипотеки с государственной поддержкой, чтобы поддержать строительную отрасль, да и банки снижали проценты по ипотеке. И эти программы сработали. И, конечно, сами потенциальные покупатели реально вышли на рынок и стали активно приобретать жилье – в условиях неопределенности многие решили накопления инвестировать в недвижимость и сохранить средства. Застройщикам оставалось лишь оперативно реагировать на резкий рост спроса повышением цен. И такой шанс они, конечно, не упустили.

Цены сегодня. Практически все квартиры в домах, которые сдавались в 2020 году и первом квартале 2021-го, распроданы. На те, что остались в продаже, цена поднялась. А нереализованы в основном квартиры либо с большими площадями (трехкомнатные, 70 кв. м и больше), либо расположенные не на самых популярных этажах. На данный момент цены на такие квартиры начинаются от 51 тысячи за квадратный метр – причем в тех домах, что строились еще без использования эскроу-счетов в экономсегменте. Цена квадратного метра в меньших по площади квартирах значительно выше, но таких предложений в непроблемных домах практически нет.

Те квартиры, что нам удалось найти в единичных экземплярах, еще только будут сданы в течение 2021 года, и они уже не из класса «эконом» — стоят от 65 тысяч за кв. м. Большие квартиры в таких достраивающихся кирпичных МКД продают от 60 тысяч руб. за кв. м, а еще год назад продавали за 45 — 47 тысяч. Даже в домах, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2022 году, найти свободные небольшие квартиры в бюджетных домах оказалось почти нереально. В кирпичных МКД такое жилье предлагают, но цены стартуют с 60 — 62 тысяч рублей за кв. м в зависимости от этажа. То есть однокомнатная квартира площадью 40 кв. м стоит около 2,5 млн рублей, а въехать в нее можно будет в лучшем случае через полтора года. Такие же цены сейчас и в домах, которые планируется построить к 2023 году.
Есть более дешевые предложения с перспективой сдачи к началу 2022 года в домах экономкласса. Цена за метр начинается от 45 тысяч рублей, но в продаже только жилье с большой площадью, как правило, трехкомнатные квартиры, в редких оставшихся «двушках» метр стоит от 47 тысяч рублей.


Долгострои. К тому же в Череповце есть проблема с затянувшимися стройками. Только разберутся с одним долгостроем, появляется новый. Так, недавно с рынка ушла некогда крупная компания, оставив после себя несколько недостроенных зданий. В 2020 году наконец дождались новоселья дольщики высотного дома № 1 на улице Любецкой. Строительство началось еще в апреле 2013 года, планировалось, что дом сдадут к 2015-му. Однако финансовые трудности застройщика отодвинули этот срок на пять лет. Еще два проблемных дома на улице Монтклер практически готовы к заселению, а третий корпус этого ЖК должны завершить через год. В числе проблемных с большими задержками по срокам ввода в эксплуатацию остаются еще 6 — 7 домов.
Новые тренды. В связи с ажиотажем в 2020 году и изменениями в законах появляются новые подходы к продаже новостроек. В Череповце уже есть примеры. Например, объявляется начало бронирования квартир в возводимом доме, но без оглашения цен. То есть фактически у таких новостроек пока нет дольщиков, застройщик возводит здание на собственные (или заемные) средства. Таким образом, потенциальный покупатель не имеет возможности зафиксировать приемлемую для себя цену. Застройщик же пытается обезопасить себя.

Модель ситуации. Застройщик получил с дольщиков деньги и отправил их, как положено теперь по закону, на эскроу-счета в банк, строит он теперь только на свои средства. По ходу строительства цены на материалы резко выросли. Получится, что собранные ранее деньги дольщиков могут не покрыть всех затрат на строительство. А вот при расчетах стоимости квадратного метра перед сдачей дома цены можно скорректировать. Также это позволяет получить со всех покупателей максимальную сумму, так как ранее на стадии котлована или фундамента жилой квадратный метр стоил значительно дешевле, чем в момент выдачи владельцам ключей. Но при прежних условиях застройщик мог сразу использовать деньги дольщиков, а теперь не имеет права. Следовательно, и экономический смысл продавать дешевле на старте строительства пропал. «Бронировщикам» квартир, вероятно, нельзя будет предъявить претензии по компенсации за срыв сроков сдачи дома, так как потенциальные дольщики никаких денег не платили и юридически дольщиками не являются. А открыть реальные продажи можно уже тогда, когда все параметры по цене и срокам ясны. Такая схема, скорее всего, применима только к домам, которые заведомо будут очень интересны покупателю. Возникает вопрос – зачем тогда вообще нужно бронирование? Продавали бы жилье, только когда дом построен. Но смысл в такой тактике есть. Во-первых, это часть рекламной кампании дома. Создается отсроченный спрос: о новостройке покупатели должны узнать задолго до ввода в эксплуатацию и захотеть купить в нем квартиру. А бронирование квартиры психологически «привязывает» покупателя к этому дому, делает для него этот вариант покупки приоритетным.
Из других тенденций новостроек отметим еще несколько моментов. Теперь многие застройщики предлагают будущим владельцам на выбор варианты сдачи квартир: под отделку, под ключ и в черновом виде. Второй тренд, пришедший из столичных городов с большим опозданием, – входы в подъезды делают на уровне тротуаров, то есть без подъема по лестнице на первый этаж. Это удобно не только для маломобильных групп населения. Теперь будем ждать следующее модное архитектурное решение – «двор без машин». Первые попытки в Череповце уже делаются.


ипотека
Рекордный объем кредитов на жилье
Жителям Вологодской области в 2020 году выдано 16,6 тысячи ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 29,7 млрд рублей. Объем предоставленных займов по сравнению с 2019 годом, по данным отделения по Вологодской области Северо-Западного главного управления Банка России, вырос на 51,4 %, или на 10,1 млрд рублей, а их количество — более чем на треть. В результате объем ипотечного жилищного портфеля, по состоянию на 1 января 2021 года, увеличился за годы на 18,9 % – до 61,5 млрд рублей. Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в декабре 2020 года составила 7,6 – это на 1,4 пункта ниже, чем в 2019 году.



Объемы строительства жилья в Вологодской области

(введено в эксплуатацию кв. м)
2016 г., 774 008
2017 г., 542 300
2018 г., 535 484
2019 г., 585 124
2020 г., 499 846

Владимир Сентябрев,
golos@35media.ru