Что вызвало «революцию» на рынке недвижимости?

Лавинообразный рост цен на череповецком рынке недвижимости в 2020 году установил исторические рекорды. В январе-феврале некоторые застройщики предлагали квартиры в строящихся домах по 45 тысяч рублей за квадратный метр. И многим это казалось дорого, так как были и более дешевые предложения, а на вторичном рынке цены были существенно ниже. Однако в считаные месяцы «вторичка» догнала новострой, и цена квадрата поднялась до невиданных в Череповце 55 — 65 тысяч рублей!

«Рыночная цена размылась». Предыдущий рекордный скачок цен на жилищном рынке Череповца случился в 2008 — 2009 годах. Но тогда стоимость квадратного метра лишь в некоторых квартирах превышала 50 тысяч рублей. Другая историческая параллель — конец 2014 года, когда был ажиотажный спрос на жилье.
— Для любого рынка сильные потрясения — это плохо, поскольку чревато отклонениями от стандартных процессов, — говорит директор риелторской компании Максим Ясинецкий. — С моей точки зрения, любой процесс должен быть эволюционным, а не революционным. То, что происходит во второй половине 2020 года, — настоящая революция! Что это значит для обывателя, то есть для тех, кто разово заходит на рынок продать или купить жилье? Прежде всего надо понимать, что так будет не всегда. Рано или поздно рынок вернется на круги своя. Вопрос только во времени и в том, какие цифры мы увидим при наступлении стабилизации. Я не исключаю, что нам придется привыкать к новой «психологической отметке» цены за квадратный метр, как это у нас периодически случалось с курсом рубля.
На одно-, двухкомнатные квартиры в Заягорбском и Зашекснинском районах, традиционно являющиеся «ядром продаж», цены за год выросли до 33 %.
— Для довольно консервативного рынка недвижимости это очень серьезные цифры. Очень! Это настоящее потрясение, — уверен Максим Ясинецкий.
— Этот рост спровоцировало «выметание» с рынка недорогих предложений или цены повышались и на давно выставленные на продажу объекты?
— На самом деле было и то и другое. Понятие рыночной цены размылось в какой-то момент полностью. В один и тот же период два одинаковых объекта могли продаваться и за 2,7 млн, и за 3,2 млн, при этом для обоих покупатель находился быстро. Скорость изменения ценников была очень большой. Перед началом этого процесса на рынке находились объекты, выставленные на продажу еще в 2018 году. Как правило, на них была явно завышенная цена. В 2020-м рынок их очень быстро догнал, объекты реализовались. Но опять не все! Некоторые продавцы, как только поняли, что их квартира стала интересна рынку, снова подняли цены! А вот впервые выходящих на рынок объектов стало меньше, и они уже выставлялись по существующий на тот момент выросшей цене.

Предложение и спрос. По аналитическим оценкам, динамика выхода на рынок новых объектов в сравнении с прошлым годом упала на 13 — 27 % по разным категориям жилья. То есть на продажу выставляется все меньше объектов, предложение неотвратимо сужается. В чем причина? Почему на растущем рынке собственники решили подождать с продажей?
— Очень значимый фактор, но не самый основной — неуверенность в завтрашнем дне, — объясняет Максим Ясинецкий. — Но самая большая проблема — невозможность подобрать встречный вариант. Опять же потому, что существует страх не успеть за ростом цен. Люди боятся, что сегодня они продадут свою квартиру, а завтра не смогут купить другую взамен, так как или она станет не по карману, или просто не будет подходящего варианта.
Усугубляет ситуацию и то, что примерно 70 — 80 % покупателей жилья в Череповце одновременно являются и продавцами. То есть они покупают после продажи своего объекта. И лишь не более 30 % просто приобретают жилье. Это вновь созданные семьи, люди, переезжающие из другого города, и т. д.
— При этом со спросом ситуация тоже уникальна, — продолжает Максим Ясинецкий. — Ставка по ипотеке находится на историческом минимуме. Это прежде всего сказывается на новостройках, так как на них в первую очередь распространяются льготные ставки по программам господдержки. В результате в 2020 году о покупке недвижимости задумались даже те, кто в этом вроде бы не нуждался. На рынок снова пошли инвесторы, а в Череповце у людей были и есть значительные накопления за счет высоких зарплат на градообразующих предприятиях. Довольно много череповчан могут накопить на первоначальный взнос. И они покупают в ипотеку квартиру, чтобы потом ее сдавать в аренду и за счет этого гасить кредит. А рынок аренды по объему в Череповце в разы больше, чем в той же Вологде, в первую очередь за счет постоянного притока рабочей силы на крупные предприятия. Эта тенденция усиливается, а цены на аренду быстро растут.

Начало паники. Предпосылки для повышения спроса на жилье и, как следствие, роста цен сложились еще в первые месяцы года. А пандемия стала катализатором процесса.
— Начало панике положил весенне-летний локдаун (период жестких карантинных ограничений — прим. ред.), — говорит Максим Ясинецкий. — Тогда сформировался отложенный спрос в связке с новыми антикризисными программами и льготной ипотекой. Показательная цифра: когда все были на самоизоляции, посещаемость нашего сайта выросла в сравнении с обычным периодом в пять раз! Люди сидели за компьютером, выбирали, консультировались онлайн. Кто-то даже принимал решение о покупке, но сделки на время были остановлены из-за ограниченного режима работы МФЦ.
— Именно тогда появились онлайн-показы жилья?
— Да, это еще одно новшество 2020 года. Но отмечу, что череповчане пока не готовы принимать столь серьезное решение, как покупка недвижимости, только исходя из того, что они увидели на экране монитора или смартфона. Хотя несколько задатков у нас, например, было. Тем не менее нельзя сказать, что эта услуга произвела революцию в работе риелторов. Мы пошли еще дальше и стали делать 3D-видеоролики с обзором квартир. Это для покупателя удобнее онлайн-показа. Кроме того, такие предварительные просмотры сокращают количество пустых показов квартиры. Когда человек уже произвел предварительный отсев вариантов, становится удобнее всем: продавцам, покупателям и риелторам.

к сведению
Переполох за городом

2020 год все резко изменил и на рынке загородной недвижимости, который тоже пережил длительный период стабильности, когда многие объекты продавались годами, особенно земельные участки.
— На рынке загородной недвижимости в какой-то момент наступил переполох! – говорит директор риелторской компании Максим Ясинецкий. — И даже это слово не в полной мере отражает происходившее. В локдаун с этого рынка смели практически все! Даже какие-то старые домишки в отдаленных районах области покупали, совсем не глядя. Этого никто не ожидал. И что интересно, эта тенденция сохраняется до сих пор, так как люди понимают, что могут еще быть волны эпидемии, и в городе сидеть взаперти никто больше не хочет. А предложений по загородной недвижимости уже осталось очень мало. Более того, застройщики индивидуального жилья уже говорят о дефиците ряда стройматериалов, например доски для каркасных домов. Земельные участки много лет были не самыми интересными объектами, а в этом году везде, где разрешено строительство, были проданы все участки, к которым имеется проезд.

Владимир Сентябрев, газета «Голос Череповца»