Рынком жилья сейчас правит «черный лебедь»

К концу июня на рынке жилья все очевидней затишье. Отчасти — сезонное, отчасти — из-за пандемии. При этом спрос на квадратные метры со стороны горожан явно опережает предложение. «Речь» выяснила: что значит «черный лебедь» и чего нам ждать.

Новостройка

Термин «черный лебедь» экономисты стали использовать после того, как американский писатель Нассим Николас Талеб, бывший трейдер и риск-менеджер, в своей книге «Черный лебедь. Под знаком непредсказуемости» (2007 год, 16+) изложил теорию о влиянии случайностей на жизнь общества. Он ввел понятие «события типа «черный лебедь» — редкие и неожиданные события, имеющие значительные последствия. Ничего не напоминает? Конечно же, это пандемия коронавируса и ее последствия.

Как отразился этот «черный лебедь» на рынке нового жилья? Строят дома или продают то, что осталось?

— Предложений квартир в новостройках сейчас очень мало, — говорит «Речи» наш эксперт Юрий Румянцев, президент НП «Палата недвижимости Вологодской области». — Почему? Свою роль сыграли эскроу-счета, введенные с июля прошлого года. Проще говоря, если прежде застройщик строил дома за счет средств граждан (покупателей), то теперь он должен построить дом на свои средства и только потом продавать квартиры. Что в итоге? Застройщики ушли с рынка жилья. Если в прошлом году их было примерно двенадцать, то сейчас осталось четыре крупных компании. Насколько мне известно, новые дома сейчас практически никто не начинает, а достраивают начатое. Строит разве что «Железобетон-12». Остальные выжидают и пока распродают те квартиры, которые остались.

Как объяснил Юрий Николаевич, выросла и цена квадратного метра. Если в прошлом году 1 кв. м в новостройке можно было купить за 42 тыс. руб., то сейчас — за 50 — 52 тыс. руб.

Вторичка

Как себя чувствует вторичный рынок жилья под влиянием «черного лебедя»?

— В последние три года наблюдается следующая тенденция. Горожане звонят, узнают, спрашивают цены на жилье. Звонят и те, кто хочет продать, и те, кто хочет купить. Но это не спрос, а только интерес, который редко перерастает в сделку, — объясняет «Речи» наш эксперт Ольга Красильникова, директор агентства недвижимости. — Почему это происходит? Идет разрыв в цене. К примеру, «двушка» улучшенной планировки в хорошем состоянии. Продавец готов ее продать за 2,9 млн руб., а покупатель — купить за 2,5 млн. И тот и другой не идут на уступки, оба выжидают. Особенность июня-2020 — предложение квартир снизилось в три раза в сравнении с прошлым годом. Люди обеспокоены туманностью перспектив. Им трудно принять решение, поэтому они откладывают сделку до лучших времен. Продать, получить деньги — значит, эти деньги нужно сохранить (до следующей сделки). Банк предлагает низкий процент по депозитам, от 5 % годовых. Ну и зачем рисковать, терять свои деньги?

Как подчеркнула Ольга Красильникова, есть и другая тенденция на рынке вторичного жилья. Если лет десять назад горожане могли спокойно купить «стены», а потом сделать ремонт в квартире под себя, то сейчас спрос на квартиры уже с ремонтом — заезжай и живи.

Цены здесь тоже подросли. Для примера. Летом прошлого года «двушку» 125-й серии можно было купить за 1,8 — 1,9 млн руб., сейчас такая же «двушка» стоит 2,25 — 2,3 млн.

Спрос на рынке вторичного жилья есть, но его скорее можно назвать отложенным.

Аренда

Бум аренды жилья наблюдался с сентября 2019 года. Это было самое благоприятное время для того, чтобы выгодно сдать квартиру. В город приехало очень много высококвалифицированных специалистов, ИТР, для которых жилье снимали предприятия. Временное жилье нужно было стройке, мостостроителям, крупным промышленным предприятиям.

Причем спросом пользовалось комфортное жилье: квартиры с ремонтом, Интернетом, бытовой техникой и т. д. Желательно поблизости от транспортных артерий и социальной инфраструктуры. Тогда цены на аренду жилья мгновенно выросли — на 25 %, а то и больше, — и его все равно не хватало.

— Если до сентября однокомнатную квартиру можно было сдать в аренду за 7 — 8 тыс. руб. в месяц, то после — за 14 тыс. Двухкомнатную квартиру легко можно было сдать за 20 тыс. руб. Сейчас ситуация изменилась, — говорит Ольга Красильникова — И не столько с командированными, сколько с теми, кто просто снимает жилье — с целью жить отдельно.

К примеру, молодая семья. У многих просела зарплата из-за карантина, меньше стали доходы. Аренда стала «мигрировать». Там, где хозяин пошел на уступки, снизил цену или согласился на отсрочку платежей, люди продолжают снимать жилье. Если нет — отказываются.

Спрос на арендное жилье упал. Причиной тому стало снижение платежеспособности горожан, так считают и другие наши эксперты. Если полгода назад стоило только выставить квартиру в аренду, как ее брали влет, то сейчас она может длительное время «висеть» в предложениях Интернета.

Итак, рынок жилья в Череповце изменил свое поведение под влиянием коронавируса. И в большей степени на нем копится отложенный спрос.

Татьяна Ковачева