Как уменьшить платежи по ипотеке

Один из самых распространенных способов приобретения жилья — ипотечный кредит. Процентные ставки за последний год опустились до исторического минимума. Как быть тем, кто ранее взял заем под более высокие проценты? Можно ли снизить свои платежи? Ответы на вопросы искал «Голос Череповца».   
 
Ипотека дешевеет
Два фактора указывают на то, что ставки по ипотеке могут быть снижены. Первый фактор объективный — очередное снижение ключевой ставки рефинансирования Центробанком России, второй — косвенный: заявление нового главы правительства РФ, в котором он указал на высокие ставки по ипотеке и обозначил — надо их уменьшать.

За последние несколько месяцев ЦБ шесть раз снижал ключевую ставку. И сейчас она составляет 6 %, хотя еще в начале 2019 года была на отметке 7,75 %. Поясним, что главное значение ключевой ставки Центрального банка в том, что к ней привязаны проценты по ипотечным кредитам, которые выдают банки. Если говорить упрощенно, то под такой процент сами банки занимают средства у ЦБ. Соответственно, чтобы заработать, банкиры выдают кредиты заемщикам под процент, превышающий ключевую ставку.

То есть снижение ключевой ставки всегда на пользу рынку недвижимости:
1) ипотечные кредиты для физических лиц становятся дешевле,
2) кредиты, которые банки выдают застройщикам на строительство объектов, тоже дешевеют.

Покупать или ждать?
Ряд крупнейших кредитных организаций уже объявили о том, что их ипотека становится дешевле. Следовательно, строить и покупать недвижимость будет проще. Но что происходит с ценами? Теоретически они могут подрасти: вырос спрос — выросла стоимость. Здесь решать застройщикам. В столичном регионе ряд компаний на своих сайтах анонсируют повышение цен ближе к марту. В Череповце рынок менее динамичен. В этом случае возникает вопрос: что перевесит — снижение размера платежей при ипотеке или рост цены недвижимости, который может это снижение нивелировать? Специалисты считают, что если цены и вырастут, то незначительно и сезонно — покупатели почти всегда активны весной и осенью. Летом может начаться пора скидок, так как объем платежеспособного населения все равно ограничен. Другое дело, что рост цен происходит и под влиянием инфляции, которая увеличивает себестоимость строительства.

Так что делать — покупать сейчас квартиру или подождать? Это решение главным образом зависит не столько от рыночных факторов, сколько от ваших личных обстоятельств. В полной мере это касается тех, кто покупает квартиру, чтобы в ней жить, а не в качестве инвестиции.

Если есть возможность приобрести жилье, надо это делать. Если вдруг произойдет резкое снижение ставок, вы сможете рефинансировать действующий ипотечный договор в другом банке или попытаться снизить ставку в вашем банке при условии, что вы добросовестный заемщик. Об этом, кстати, не все знают, а уже могли бы платить меньше. У большинства банков на сайтах такую информацию не найти. Но опция существует! О ней можно узнать при визите в банк или на горячей линии вашего банка.

Еще не так давно граждане брали ипотечный кредит под 12 — 16 %. И многие переживают, понимая, что переплачивают, так как сейчас можно взять ипотеку под 7,9 — 9 %. Арифметика такова. Если сумма кредита, например, 1 миллион рублей, то по ставке 14 % вы заплатите за десять лет 1 863 200 рублей (15,5 тысячи руб. в месяц). А если ставка будет 8 %, то общая сумма выплат окажется 1 455 931 руб., то есть на 400 тысяч меньше!

Проблема в том, что в договоре с кредитной организацией практически всегда прописано: изменение действующих условий на протяжении всего действия договорного исполнения не предусмотрено. Но ряд банков, хотя и не обязаны, но предусмотрели возможность снижения ставки по действующей ипотеке.
Как снизить финансовую ответственность по ранее взятым жилищным займам?

Рефинансирование
О нем многие уже слышали — реклама провела разъяснительную работу. Это реальный способ уменьшить долговую нагрузку. Но не для всех. Первое условие: нужно рефинансироваться в другом банке, не в том, в котором у вас кредит. А это, возможно, потребует усилий: сбор документов, определенные затраты, например за новую оценку объекта недвижимости. Ряд банков заявляют, что готовы довериться бюро кредитных историй: если там есть информация о вашем кредите, то можно обойтись без сбора документов.
Вывод очевиден: если выгода от снижения ставки превышает затраты на оформление, то, конечно, лучше сделать рефинансирование.

Плюс такого способа еще и в том, что ставка может уменьшиться существенно (примерно до 9 %), так как на рынке рефинансирования развернулась нешуточная конкурентная борьба. При этом банки выставляют еще ряд требований. Например, чтобы до окончания срока погашения кредита было более трех лет, но при этом разрешается увеличить срок кредитования относительно старого договора. У каждого кредитного учреждения могут быть свои требования.

Дети и капитал
Еще одним камнем преткновения на пути снижения ставки на уже имеющийся кредит может стать факт приобретения квартиры с использованием материнского капитала и в любом другом случае, где заемщик выделил долю в квартире детям. Банки неохотно рассматривают для рефинансирования жилье, которое частично принадлежит несовершеннолетним. Почему? Для банка это значит, что при просроченной задолженности недвижимость нельзя будет продать из-за наличия среди собственников детей. Если маткапитал вы только планируете использовать на погашение кредита, то совет простой: сначала проведите рефинансирование займа со снижением ставки и только потом привлекайте маткапитал на погашение основного долга уже по новому кредиту.

Если вы запрашиваете изменение условия кредита в своем банке, то, как правило, не стоит рассчитывать на снижение ставки до минимальной на этот момент. Банк может принять решение о снижении процента, но меньше чем даже при рефинансировании. Сейчас это 10,5 — 11 %.

Большую выгоду можно получить в своем банке, если вы попадаете под программы господдержки, например родился второй или третий ребенок. При попытке снизить ставку на действующий кредит в своем банке будут еще условия.

Например, в Сбербанке ваш невыплаченный долг на момент подачи заявления не может быть менее 500 тысяч рублей, а кредит получен не менее чем год назад. И конечно, во всех случаях банки смотрят на кредитную историю заявителя. Важно, чтобы он был добросовестным заемщиком, то есть не имел просрочек платежей. Заявка на изменение условий кредита подается либо в отделении банка, либо на онлайн-сервисе сайта. Но лучше пойти в банк, чтобы узнать больше вариантов, подходящих именно вам.

Налоговый вычет на проценты
Не стоит забывать, что возврат 13 % можно получить не только при покупке недвижимости, но и с выплаченных банку процентов по ипотеке: со стоимости квартиры вычет с суммы в 2 млн рублей, вычет с процентов — с суммы 3 млн рублей. Причем опять есть нюанс, о котором не все знают: если вы уже использовали свое право на основной имущественный вычет, то все равно сохраняете право на вычет с процентов по кредиту. Объясним на примере.

В 2007 году вы купили квартиру и получили налоговый вычет. Больше таковым воспользоваться нельзя. Но если после 1 января 2014 года вы приобрели другую квартиру (дом) с использованием ипотечного кредита, то имеете право на налоговый вычет с уплаченных по этому займу процентов.
Также налоговый вычет можно получить за траты на отделку квартиры в новостройке, если она сдавалась застройщиком в черновом варианте. Но этот налог будет возвращен в рамках основного имущественного вычета, который положен при покупке жилой недвижимости, то есть в пределах тех самых 2 млн рублей.

Главный вывод: вместо того чтобы горевать, что когда-то взяли дорогой кредит, нужно действовать, тогда и платить придется меньше.

Владимир Сентябрев, газета «Голос Череповца»