В какую сторону «перекос» на рынке недвижимости Череповца?

Статистика, как известно, знает все. Но с небольшой задержкой по времени. Например, это касается обеспеченности горожан жильем. Так, на конец 2018 года на одного жителя Череповца приходилось 25,8 кв. метра жилой площади. Это достаточно серьезный показатель в абсолютном выражении, но недостаточно объективный, так как многие люди владеют несколькими объектами. Следовательно, нуждающихся в улучшении жилищных условий немало. Более того, «квартирный вопрос» не может быть решен окончательно — просто потому, что людям свойственно стремление к лучшему и перемене мест. «Голос Череповца» попытался разобраться в последних тенденциях на рынке квартир в городе: каковы цены, спрос и предложение?

Череповецкий парадокс

«2019 год в плане активности на рынке недвижимости в Череповце был неоднозначным и неоднородным: были взлеты и падения, в чем, впрочем, нет ничего необычного, — говорит Максим Ясинецкий, директор компании «Этажи». — Фактор сезонности продаж никуда не пропал, оживление наблюдается в начале весны и осенью, до первой недели декабря. В это время много покупателей, много сделок. Никакими потрясениями 2019 год не запомнится, разве что выбился из общей канвы месяц май, когда наступило редкое затишье. Если рассматривать ипотеку как некий драйвер развития рынка недвижимости, то могу сказать, что в 2019 году случился ипотечный бум. Выданных кредитов было очень много. Это связано со снижением процентных ставок, что повысило покупательную способность людей».

— Как это отразилось на стоимости жилья?

— Рынок Череповца на самом деле парадоксальный — он не поддается фундаментальным экономическим законам. На сегодня мы наблюдаем, что потенциальных покупателей больше, чем продавцов. И по логике цены должны подниматься, но мы явной тенденции роста не видим. Есть движение вверх только в некоторых ценовых сегментах, но основное ядро продаж если и растет, то в границах общей инфляции.

По данным банков, 60 — 70 % квартир в 2019 году приобреталось в ипотеку. Вологдастат утверждает, что в области средняя сложившаяся цена на первичном рынке за третий квартал 2019 года составила 41 895 рублей за квадратный метр. На вторичное жилье средняя цена — 38 500 рублей. В рейтинге регионов по доступности приобретения жилья Вологодская область занимает 19-е место.

Однокомнатные квартиры

В Череповце купить однокомнатную квартиру можно по цене от 800 тысяч рублей, то есть стоимость квадратного метра начинается примерно от 27 тысяч рублей. Такие квартиры находятся в Северном и Индустриальном районах, и их немного. В Заягорбском стоимость «однушек» стартует от 850 тысяч рублей. Естественно, речь о старом фонде. В среднем от 1,25 млн рублей просят в Заягорбском, Индустриальном и Северном районах за квартиры в домах 125-й серии и новее. Хотя по таким ценам встречаются предложения и в старом фонде, но на квартиры в отличном состоянии после качественного ремонта.

Много в этих районах и более дорогих предложений — по цене 1,5 — 1,7 млн рублей, — которые визуально не выглядят лучше аналогичных квартир, стоящих около 1,3 млн. В итоге разница в стоимости схожих по площади квартир в Череповце может достигать двукратного размера.

Самая низкая цена на вторичном рынке в Зашекснинском районе — 1,2 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 35 кв. метров (то есть 34,3 тысячи за кв. м). Но такие предложения редки. Больше вариантов становится за отметкой в 1,35 млн рублей.

За 1,27 млн рублей можно купить «однушку» в новостройке еще на этапе строительства с планируемой сдачей к концу 2020 года в Индустриальном районе на улице Вологодской (35,55 тыс. рублей за кв. м).

В Заягорбском однокомнатные квартиры в строящемся доме начинаются с цены 1,377 млн рублей за примерно 35 квадратных метров (40 тыс. рублей за кв. м).

В Зашекснинском районе самое недорогое предложение в новостройках — 1,63 млн рублей за квартиру площадью 34,7 кв. м (47 тыс. рублей за кв. м) в строящемся кирпичном доме и 1,567 млн рублей — в панельном (42 тыс. рублей за кв. м) на первом этаже, на не крайних этажах стоимость «квадрата» на 900 рублей выше.

Конечно, есть и очень дорогие однокомнатные квартиры. Но при этом и их площадь тоже большая. Самая высокая обнаруженная нами цена — 3,39 млн рублей за «однушку» площадью 63 кв. м в трехэтажном доме на улице Краснодонцев. Размер кухни в ней 31 кв. м. Естественно, цена уже с полной отделкой и мебелью.

Также отметим, что на вторичном рынке в Череповце на продажу выставлено не менее 400 однокомнатных квартир. А вот новых «однушек» в данный момент предлагается совсем немного.

Двух- и трехкомнатные

Схожая картина в плане цен складывается и на квартиры большей площади. Вот только продаются они намного тяжелее. Причем это касается и вторичного рынка, и новостроек. В продаже на «вторичке» двухкомнатных квартир сейчас практически вдвое больше, чем однокомнатных, и в несколько раз больше в новостройках. Этому есть две причины: во-первых, таких квартир в принципе наибольшее количество в Череповце, во-вторых, они дороже.

В новых домах Заягорбского и Зашекснинского районов цена на 50-метровые «двушки» начинается от 2,2 млн рублей. На вторичном рынке — примерно от 900 тысяч рублей в старом фонде и бывших общежитиях; квартиру от 50 кв. метров найти дешевле 1,7 млн рублей не получится, а чтобы иметь выбор среди такой недвижимости, нужно не менее 2 млн рублей. За эти деньги можно даже найти новую «двушку» в Индустриальном районе. Самое дорогое двухкомнатное жилье площадью 80 кв. метров мы нашли в обычной десятиэтажке на Шекснинском проспекте с ценой 6,5 млн рублей.

Трехкомнатных квартир в продаже больше, чем однокомнатных, по причине опять-таки высокой для обычного горожанина цены. Самая дешевая стоит 1,25 млн рублей, но с площадью «двушки» — 52 кв. метра. В большем объеме трехкомнатные квартиры на вторичном рынке предлагаются по цене от 1,5 млн рублей, в нестаром фонде — от 2,15 млн рублей. Новые квартиры — от 3 млн рублей.

И конечно, мы нашли и самую дорогую из продаваемых трехкомнатных. Она находится в 14-этажном доме на улице Первомайской, площадью почти 125 кв. метров. Оценивается владельцем в 10,5 млн рублей.

«Реальный срок продажи квартиры сейчас — примерно полтора месяца, — говорит Максим Ясинецкий. — Но скорость продажи зависит от многих факторов. Если объект не продается, то на это есть две причины. Первая — завышена цена, вторая — покупатель просто не знает об этом объекте из-за недостаточной маркетинговой активности. Есть объекты, которые годами «висят», так как продавцы принципиально не снижают цену, поскольку никуда не торопятся. Но мы видим, что продажа квартиры для большинства людей не самоцель, а возможность получить средства на приобретение другого объекта недвижимости».

— Цепочки сделок по-прежнему существуют?

— Конечно, они никуда не пропали. Наш рекорд последнего времени — семь сделок, это 13 клиентов! Примерно полтора месяца цепочка формировалась, искались компромиссы.

— Что ждать в 2020 году?

— Сейчас мы видим, что перекос в сторону покупателя становится все сильнее. Выходит на рынок «сельская ипотека» под 2,7 % годовых. Это может еще увеличить количество покупателей. А количество объектов в продаже в Череповце не растет — 1 000 — 1 200 объектов чистых, то есть без учета дублирования предложения.   Но замечу, что в сравнении с 2017 — 2018 годами эта цифра существенно снизилась. Это я говорю о вторичном рынке. В 2020 год мы смотрим с верой в лучшее. Вполне вероятно, что ипотека станет еще доступнее. Соответственно, будет больше покупателей, а значит, рынок не будет стоять на месте. Кто знает, может быть, вернутся такие вещи, как аукцион, когда на одну квартиру претендуют несколько покупателей, как было в 2014 году. И цена на 50 тысяч вырастала за пару часов. Такого безумия, думаю, не будет. К серьезному повышению цены череповецкий покупатель еще не готов.

Владимир Сентябрев, газета «Голос Череповца»