16 октября 2019

Кто и как оценил дома, квартиры и земли череповчан?

15 октября истекает срок внесения возражений в проект оценки объектов недвижимости. Напомним, в этом году была произведена массовая оценка кадастровой стоимости, ее результаты вступают в действие с 1 января следующего года («Голос Череповца» уже поднимал эту тему в номере от 1 октября). Это значит, что налоги на имущество за 2020 год будут исчисляться исходя из новой кадастровой стоимости. Многие жители области недоумевают по поводу проектной стоимости их земельных участков, домов, квартир, но повлиять на ситуацию никак не могут, хотя законное право на это формально имеется.

Невероятная цена

У череповчанки Анны Кожокарь земельный участок на улице Ивачевской был оценен в 3 млн рублей — «Голос…» рассказывал об этом. Оценочная стоимость дома повергла женщину в еще больший шок — почти 9 миллионов!


— За две недели ничего не поменялось, — говорит Анна Алексеевна. — Мы с соседями по улице собрались и написали коллективное письмо депутату по нашему округу, в котором снова все изложили, в том числе про то, что мы уже проходили через суды и переоценки, а сейчас придется начинать сначала. А это, помимо прочего, еще и большие расходы: на оценку, на адвоката, на пошлины и так далее. Инициативная группа работает и в Зашекснинском районе, где люди в такой же ситуации.

— А напрямую новую кадастровую оценку вы оспаривали, пока еще не истекли сроки?

— Пока нет, так как мы не можем сейчас оформить правильно это возражение. У нас просто недостаточно информации, а там требуется четко указать на те пункты, те параметры, где имеется ошибка. Я уже и сама делала расчеты, но никак такая стоимость не может получиться. Причем если по земле мы еще можем объединиться, то по своим домам придется в одиночку бороться. И как мы поняли, серьезной переоценке в сторону удорожания подверглись в основном новые дома, построенные в течение пяти-шести последних лет, старые не затронуты. Я при постановке дома на учет сдавала декларацию с подтверждением расходов на 1,7 миллиона рублей. Мы дом практически своими руками построили из недорогих материалов. Три года назад ко мне пришли оценщики и оценили его в 3,5 миллиона. Уже несправедливо. Налог начисляли с 3,5 миллиона, а налоговый имущественный вычет я могу получить только с 1,7 миллиона. Теперь вот вообще в 9 миллионов оценили.
Это же невероятная сумма! Я хочу подать заявление до 15 октября, но не могу.

Массовая оценка

Итак, попробуем разобраться более подробно в том, как была сделана оценка. Работы проводились по методическим указаниям, изложенным в приказе Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». В Вологодской области все работы и расчеты проводило специально созданное учреждение — БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации».

Подчеркнем, что кадастровая стоимость имущества, определенная посредством государственной кадастровой оценки, должна совпадать с рыночной стоимостью такого имущества. Как написано в отчете производителя оценки, «определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен». На деле видим, что это не всегда так. Кадастровая стоимость имущества сейчас определялась методом массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. Говоря более простым языком, индивидуально объект не оценивается. По ряду общих признаков объекты недвижимости или земельные участки объединяются в большие группы и получают одинаковую стоимость квадратного метра. То есть оцениваются массово.

Откуда информация?

Кто проводил работы, также не является тайной. В организации помимо директора всего два сотрудника: один эксперт-оценщик со стажем работы в оценочной деятельности три года, но прошедший в 2018 году переподготовку по программе «Государственная кадастровая оценка», второй эксперт-оценщик со стажем четыре года и тоже прошедший профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Понятно, что в описательной части работы и проверке данных участвовали и другие специалисты, в том числе из местных администраций. Объем информации колоссальный. Например, только в Череповецком районе более 75 тысяч земельных участков. Полный перечень объектов недвижимости на территории Вологодской области, подлежащих оценке в 2019 году, содержит 1 533 947 объектов недвижимости, из них 616 033 — земельные участки, 917 914 — объекты капитального строительства.
Не все, к кому обращались сотрудники «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» с официальными запросами, шли навстречу. Судя по отчету бюро, не было большого желания помочь у агентств недвижимости. Были посланы персональные запросы в 95 агентств! Пришел только один ответ от агентства из Череповца, в котором сообщалось, что данными по сделкам купли-продажи за первое полугодие 2018 года оно не располагает.

Также эксперты запрашивали информацию у держателей сайтов объявлений, брали данные картографии, об аварийном жилье, об объектах социальной инфраструктуры, результаты работы оценщиков, судебные материалы по оспариванию прошлой оценки, сведения о стоимости работ по межеванию. Были сделаны запросы в нотариальную палату, налоговую инспекцию, департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды.

Посчитаем

В своем заключении эксперты-оценщики утверждают, что «рассчитанная кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем по сформированным группам соответствует сложившемуся уровню рыночных цен на объекты недвижимости на дату оценки».
Итак, подошли к главному: по каким «моделям» считали стоимость. Отдельные формулы со своими коэффициентами были для земельных участков, зданий (индивидуальных домов) и помещений (по сути, квартир).
Например, индивидуальный дом 2008 года постройки в Череповце, площадь 196 кв. м, рубленый. Его кадастровая стоимость рассчитывалась «затратным методом» (учитываются затраты на строительство) по формуле-модели:
КС = справочная стоимость 1 ед. изм. объекта, руб. * площадь ОО * корректировка на различие в площадях * корректировка на группу капитальности * коррек-
тировка на изменение цен * корректировка на сейсмичность * (1 — совокупный износ) * (1 + прибыль предпринимателя).

Как цифры были в итоге поставлены в данный расчет?
Справочная стоимость 1 ед. изм. объекта — 16 242,6 руб.
Площадь объекта оценки — 196 кв. м.
Корректировка на различие в площадях — 1.
Корректировка на группу капитальности — 1.
Корректировка на изменение цен — 0,869.
Корректировка на сейсмичность — 1.
Совокупный износ — 15,4 %.
Прибыль предпринимателя — 17,7 %.

Считаем: КС = 16 242,6 * 196 * 1 * 1 * 0,869 * 1 * (1 — 0,154) * (1 + 0,177) = 2 754 724,83.
То есть в результате кадастровая стоимость этого дома составила 2 754 724,83 руб., стоимость квадратного метра в таком доме — 14 054 руб.

Для оценки квартир в Череповце используется «сравнительный метод». Он основывается на сравнении цен сделок купли-продажи по схожим объектам. Формула расчета здесь гораздо замысловатее. Приведем ее в следующий раз, продолжив тему.

Владимир Сентябрев,

газета «Голос Череповца»