35media.ru

Какая форма управления домами эффективнее

ЖКХ. Мы попросили ответить на этот вопрос компетентных специалистов и общественников

Изменения в Жилищный кодекс, вступающие в силу с 1 сентября, отменяют непосредственное управление (НФУ) в домах, где больше 16 квартир. Какую же форму управления выбрать: создать ТСЖ, перейти к одной из крупных УК или к новой небольшой фирме?

Больше домов — больше проблем

Участниками нашего обсуждения стали: зам. на-чальника департамента ЖКХ Дмитрий Буслаев, глава Координационного совета председателей советов домов Петр Ваганов, координатор рабочей группы при мэрии по реформированию ЖКХ Виктор Виноградов, а также Анжелика Борисенкова, которая начинала как председатель ТСЖ, потом создала маленькую УК, а теперь руководит уже средней компанией «Вологодская».

Самые низкие оценки эксперты не постеснялись поставить именно крупным компаниям. У некоторых из УК хромают и качество работы, и оперативность реагирования на обращения горожан, и с собственниками они взаимодействуют не столь эффективно. Оправданием всему этому наши спикеры считают немалый жилой фонд.

Дмитрий Буслаев:

— Конечно, во многих УК работа хорошо налажена, но все же нужно учитывать, что у них в управлении много домов, из-за чего случаются определенные упущения. Если управляющей компании нужно решить какой-то вопрос, она должна организовать собрание. Если оно не состоится, решение вопроса откладывается.

Анжелика Борисенкова:

— Чтобы все контролировать, в управлении должно быть не больше 100 домов. Если их число превышает сотню, ситуация начинает выходить из-под контроля, я это понимаю как учредитель и директор компании. В средней управляющей компании работать очень комфортно, если, конечно, кадры хорошие.

Виктор Виноградов:

— Мое мнение: должен быть определенный оптимум в отношении количества домов управляющей компании. Исключительно на основании своих наблюдений и общения с людьми могу сделать вывод, что это порядка 50 домов.

У таких вот, средних, управляющих компаний общие показатели работы выше, чем у прочих. Вообще, в крупных фирмах все зависит от руководителя, от того, насколько грамотно он умеет работать с населением и вести дела. Про мелкие УК судить сложнее: мы их почти не видим, они замкнуты в себе. Я считаю, они должны создавать какие-то объединения, быть более открытыми.

Чем больше управляющая организация, тем труднее ей работать, особенно если она берет на себя больше домов, чем может вытянуть. Ведь главное для профессиональных УК — заработать как можно больше денег. Для этого им нужно повышать тариф на содержание и текущий ремонт жилья. А собственники не идут на это, их главная задача — экономить свои деньги.

Своя техника или подрядчик?

Вопрос, в который неминуемо упирается работоспособность компаний в сфере ЖКХ, — наличие у нее нужной техники и специалистов. Здесь мнения разные. Если деньги позволяют, лучше, конечно, иметь своих специалистов и техническое обеспечение либо что-то заимствовать у коллег. Если домов в управлении немного, то нужно нанимать подрядчиков. И здесь тоже есть свои плюсы и минусы.

Петр Ваганов:

— Я думаю, что управляющие компании, у которых лишь несколько домов, не могут быть эффективными, так как у них нет своей производственной базы. Возьмем ту же подготовку к отопительному периоду: надо сделать промывку водоподогревателя, а у них нет соответствующей машины. Поиск сторонней организации для этих целей занимает время. А если водоподогреватели своевременно не обслуживать, они выходят из строя.

Крупным управляющим компаниям работать проще и быстрее, так как у них есть своя аварийная служба, свой штат мастеров. Подразумевается, что это квалифицированные кадры.

Есть примеры в нашем городе, когда мелкая УК, имеющая хорошую репутацию, набирает больше домов в управление, а свою производственную базу так и не создает. В итоге жильцы уже не так довольны работой управляющей компании, начинаются претензии.

Виктор Виноградов:

— Согласен, что мелким компаниям сложнее с техникой. Но и крупные УК, которые взяли на себя слишком много, в ходе оптимизации и погашения долгов оказываются без необходимого инвентаря.

Дмитрий Буслаев:

— Не имеет значения, крупная УК, мелкая или ТСЖ, подрядчики так или иначе привлекаются к выполнению многих работ при всех формах управления. И бремя ответственности за своевременность и эффективность работы ложится уже на подрядные организации, которые зачастую выполняют работы либо некачественно, либо не в полной мере.

Анжелика Борисенкова:

— С компанией на аутсорсинге работать сложнее. Есть договор, в котором перечислены определенные пункты, и, если возникает необходимость сделать еще какую-то работу, за это надо отдельно платить. Свои сотрудники лояльнее, и выполнение работ с ними происходит быстрее.

Но возьмем ТСЖ. Сейчас некоторые дома создают их, чтобы откладывать средства на капремонт на собственном счету. При этом их прежняя УК, если она их устраивала, остается на подряде. Мы посчитали с одним ТСЖ, что наем УК как подрядчика выльется им в меньший тариф, чем содержание собственных мастеров.

Долги уравнивают всех

Общее мнение: вопрос о работе с задолженностью при любой форме управления решается плохо, потому что методы общие для всех и жильцы везде одинаковы.

Дмитрий Буслаев:

— В свете сложившейся в городе картины по долгам за жилищно-коммунальные услуги ЖКУ (более 700 млн рублей) надо отметить, что проблема работы с задолженностью остро стоит перед всеми управленцами. Здесь выделить кого-то нельзя. Есть УК и ТСЖ, которые оплачивают долги исключительно по принудительному взысканию через суд, а есть организации, которые работают добросовестно и не допускают образования задолженности либо своевременно ее ликвидируют.

Виктор Виноградов:

— Если вникнуть

в суть, то основные должники проживают в муниципальных квартирах. В моем доме в однокомнатной муниципальной квартире проживает инвалид, который задолжал 130 тыс. руб. Куда только ни обращались, но ничего не сделать. Должны быть судебные меры, переселение, собственник этих квартир должен проявлять большую заинтересованность.

Анжелика Борисенкова:

— Сейчас не имеет значения, кто управляет домом, — методика работы с должниками по закону для всех стандартна. И работать с дебиторкой, конечно, крайне тяжело.

Поговори со мною, управдом

Общественники поделились, как с ними общаются в управляющих компаниях...

Петр Ваганов:

— Редко встретишь председателя совета дома, который с большим доверием относился бы к работе управляющих компаний. Больше все-таки слышишь негатива. УК много обещают, но, чтобы добиться исполнения этих обещаний, надо столько истоптать! И хоть мы и платим УК деньги за ее работу, а по факту мы являемся не заказчиками, а просителями. Заплатили, а потом приходим в домоуправление и просим: «Сделайте нам это и это». А в ответ начинаются отговорки, что таких работ в тарифе нет и т. д. По отношению к своей работе все управляющие компании одинаковы. Чтобы привлечь какие-то дома или, наоборот, не потерять, они иногда что-то делают и хорошо делают. Но в целом — получили деньги, и все!

Виктор Виноградов:

— У мелких, средних УК и ТСЖ гораздо легче получается увеличить тарифы. Их посылы доходят до большего количества актива собственников, им легче объяснять. Когда компания, у которой порядка 200 советов домов, пытается собрать два раза в год председателей советов, приходит на эти встречи одна треть, то есть человек 70 — 80. Куда удобнее работать с тридцатью советами: и разговор получается более предметным, и есть возможность выходить на дома, разбираться конкретно.

ТСЖ — лучшая форма

Как ни крути, а все рассуждения приходят именно к этому. Лишь бы председатель был грамотный и радел за свой дом, тогда все вопросы будут решаться быстро и качественно.

Дмитрий Буслаев:

— ТСЖ и ЖСК, по моему субъективному мнению, по определенным показателям работают лучше, потому что в основном руководители правлений ТСЖ и ЖСК — это жильцы того же дома. Они являются собственниками имущества в этом доме и заинтересованы в том, чтобы он содержался в надлежащем виде, чтобы своевременно проводились необходимые в доме работы: косметические и капитальные ремонты, мероприятия по энергосбережению, установка антивандальных средств и т. д. Если в органах управления ТСЖ и ЖСК находятся люди знающие, разбирающиеся в жилищно-коммунальной сфере, работа будет организована более качественно.

Петр Ваганов:

— Товариществу собственников жилья проще, чем управляющим компаниям. У ТСЖ есть деньги «в кармане», то есть на счету дома, и оно уже свободно выбирать подрядчика, который больше понравится. Управляющей компании нужно организовывать конкурс, заключать договор под определенные условия.

Анжелика Борисенкова:

— В сфере управления домами эффективнее чем ТСЖ пока ничего не придумано. Но в свое время эта форма управления себя дискредитировала из-за большого количества нареканий в адрес нерадивых председателей. Когда люди нечисты на руку и получают в свободное пользование счет дома, все это заканчивается в суде.

Но если человек честный, адекватный, разбирается в сфере ЖКХ и готов управлять домом, то в таком доме нужно создавать ТСЖ.

Петр Ваганов:

— Согласен: то, насколько добросовестно и качественно работает ТСЖ, во многом зависит от председателя, его инициативности, знаний, пробивных способностей.

Это же относится к советам домов. Если председатель совета или ТСЖ болеет за свой дом, то преград для него не существует, он будет всеми силами решать проблемы. Отличие ТСЖ от совета дома в том, что здесь председатель получает деньги за свою работу, а это тоже влияет на заинтересованность. Председателю совета дома порой за все его старания и спасибо-то не скажут!

Виктор Виноградов:

— В нашем городе не очень правильно поступили, свернув с программы активного создания ТСЖ на образование управляющих организаций и существующих на общественных началах советов домов. Обе эти функции объединяет в себе ТСЖ: оно и управляет домом, и объединяет в себе собственников этого дома. Дать советам домов юридически закрепленные права и обязанности, платить председателям советов за их работу, чтобы мотивировать их, поднять уровень знаний членов совета дома — и вот уже получается то же самое ТСЖ, и ничего изобретать не нужно! Это тот оптимум, который наиболее эффективен в сфере управления домами.

Но подчеркиваю: председателей ТСЖ, ЖСК, советов домов необходимо обучать. В Америке на каждые три дома обязательно имеется профессиональный, обученный управляющий. Подобная школа требуется и нам. Легче воспитать хорошего управляющего на один или несколько домов, чем содержать крупную структуру.

Юлия Бочкарева