35media.ru

Череповчане стали владельцами золотых земель

Земля в Череповецком районе подорожала в 26 раз.

Горожане, владеющие гаражными боксами в Ясной Поляне, намерены обратиться в областной парламент с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости их земельных участков. Сотки под местными ГСК по результатам последней оценки, утвержденным в 2013 году, стали дороже в 26 раз. Сейчас владельцам гаражей пришла платежка о земельном налоге — сумма, соответственно, выросла на столько же. Чем обосновано многократное увеличение цены на землю? И как быть пострадавшим от новых расчетов?

Печальные цифры

— Вот, смотрите, — указывает мне на одну из граф в выписке Игорь Мерец, председатель ГСК № 79. — В 2009 году наша земля — 21 сотка под 42 боксами — стоила 123 292 рубля, а с 2013-го, после переоценки, сумма выросла до 3 257 042 рублей. В 26 раз!

— Это ж золотые земли получаются! — возмущаются остальные члены кооператива.

Я стою вместе с ними на ставшем в один миг золотым участке, но никакого драгоценного перелива не замечаю. Обычный ГСК: в ряд, напротив друг друга, стоят одинаковые кирпичные постройки с металлическими дверями. Поблизости не появилось ни аквапарка, ни крупного торгового центра, чтобы сделать район престижным и повысить стоимость земли в несколько раз. Однако...

— У нас площадь 20 соток, — продолжает, сжимая в руках тетрадку с подсчетами, Валерий Мирославский, председатель соседнего ГСК № 71. — Раньше мы платили с нее налог в 1 484 рубля в год, а сейчас придется отдать 45 237 рублей. По 900 рублей с бокса получается.

— Непонятно, почему гаражи отнесли к одной группе с автостоянками, — недоумевает Игорь Августович. — Мы — некоммерческое предприятие в отличие от последних. И боксы в основном используем как кладовку для хранения овощей, потому что живем в городской черте и не имеем возможности иметь деревянные сараи рядом с домом. Большинство членов ГСК — пенсионеры, у которых машин даже нет. Я считаю, что нас в таком случае нужно относить к дачным кооперативам или же выделять в отдельную группу. Мы планируем сейчас подготовить официальное обращение в ЗСО по этому вопросу. И хотелось, чтобы ответственные за кадастровую оценку органы объяснили: из чего складывается такая цена. Мы пока ответа не услышали.

Гараж или сарай?

Напомним, результаты новой кадастровой оценки земель населенных пунктов вступили в силу в январе 2013 года. Заказчиком работ по оценке выступал Росреестр, оплачивались они из федеральной казны.

Земли разбиты на 17 групп в зависимости от использования. Участки под гаражами и автостоянками значатся в третьей группе. Дачные же кооперативы, к которым хотят себя отнести череповчане, — в четвертой.

В чем, кроме назначения, разница между этими группами? В средней кадастровой стоимости за квадратный метр. По новой оценке средняя цена земли под гаражами на территории Череповецкого района составила 1 410 рублей, а в городе — 3 183 рубля. Под дачами — 50 и 136 рублей соответственно.

Еще одно отличие — в налоговой ставке. В нашем городе земельные участки, занятые гаражными кооперативами, сейчас облагаются налогом в размере 0,15 % от кадастровой стоимости, а под дачами — 0,1 %. Платежи за 2014 год будут рассчитываться уже по новым ставкам — 0,21 и 0,3 % соответственно. В районе в каждом сельском поселении ставка своя. В Тоншаловском поселении, куда входит Ясная Поляна, для земель под гаражами она составляет 1,5 %, под дачами — 0,3 %.

Перевод земель в четвертую группу, судя по цифрам, для ГСК выгодней. Но сделать это весьма трудно.

— Сложно что-то поменять, так как земельный участок под ГСК единый, и один человек может использовать гаражный бокс для хранения овощей, а его сосед — для машины, — поясняет ситуацию Светлана Крутикова, зам. руководителя управления Росреестра по Вологодской области. — Нецелевое же использование земельного участка грозит применением штрафных санкций — это административная ответственность. Решение ситуации возможно, когда стоит отдельный ряд гаражей, которые абсолютно всеми владельцами используются для хозяйственных нужд как сараи. Соответственно, под этим рядом можно отмежевать участок и изменить вид разрешенного использования. Но есть много условий. Так, в правилах землепользования и застройки в этой территориальной зоне должен быть предусмотрен данный вид разрешенного использования. Необходимую информацию могут предоставить органы местного самоуправления, она содержится в генеральном плане населенного пункта.

Обжаловать — просто и легко?

Что касается стоимости земли, то результаты последней кадастровой оценки значительно отличаются от предыдущей, итоги которой были утверждены на 2009 год. По четырем группам из семнадцати цена сотки земли увеличилась. Например, по дачным землям в среднем по области повышение составило 50 %. А вот по третьей группе — гаражи и автостоянки — на территории региона зафиксировано снижение на четверть.

Но это усредненные значения. В каких-то районах средняя цена одного квадратного метра может быть значительно ниже средней по области, в каких-то — выше. При этом внутри района цифры тоже могут разниться. Так, например, в Череповецком районе земли под гаражами подорожали в среднем в 7 раз (в целом по области, напомним, подешевели на 25 %), а конкретно под ГСК № 79 — в 26 раз. Что стало тому причиной?

— Вопросы методологии определения кадастровой стоимости относятся к компетенции оценщика, — отвечает Светлана Крутикова, — объяснить, почему именно во столько раз возросла стоимость земли по конкретному участку, сможет только он.

Исполнителем работ по стране являлось федеральное предприятие «Ростехинвентаризация», а на территории Вологодской области по договору субподряда работала московская независимая оценочная компания ООО «Активные Бизнес Консультации» («АБК»).

— Вероятнее всего, при прежних кадастровых оценках земли были недооцененными, и люди получили заниженные результаты, — комментирует представитель столичной фирмы. — Поэтому после переоценки получилась такая огромная разница. Та же самая картина по Москве и Московской области. Про конкретный случай ничего не могу сказать. Если нужно, все отчеты есть на сайте Росреестра в открытом доступе — скачивайте и изучайте. У владельцев гаражного кооператива есть возможность заказать независимую оценку у любой оценивающей компании и на ее основании подать в суд на оспаривание кадастровой стоимости. Суд решит, можно или нельзя снизить установленную стоимость. Проблемы не вижу — механизм абсолютно простой.

На момент сдачи номера в печать отчеты по Вологодской области на сайт Росреестра не были загружены, по словам его специалистов, документы появятся в ближайшие пять дней.

Оспорить установленную «АБК» планку стоимости действительно можно. Жалобы рассматривает либо комиссия, созданная при управлении Росреестра, в течение шести месяцев с момента внесения средней кадастровой стоимости (а этот срок вышел еще в августе), либо арбитражный суд — без ограничения срока. Но заявления принимаются только при наличии определенных документов — в частности, отчета независимой оценочной компании об установлении рыночной стоимости земли. Его подготовку и членам ГСК придется оплатить из своего кошелька (порядка 20 000 рублей, включая расходы на согласование с саморегулируемой организацией оценщиков).

— Опять же на все нужно время и деньги, — не соглашается Игорь Августович. — Придется ездить в Вологду, ведь в Череповце нет арбитражного суда. Сплошные неудобства — надо упрощать процедуру!

Так или иначе, но закон остается законом, пусть и забюрократизированным по своей процедуре. Членам гаражных кооперативов в Ясной Поляне придется пройти по всем ступенькам, чтобы добиться правды.

Отвечает ли реальности повышение цены данного участка земли? Стоимость квадратного метра под яснополянскими ГСК равна порядка 1 500 рублей, а средняя расценка по району — 1 410 рублей. Так что разница составляет сто рублей. В Череповце же средняя стоимость такого же участка под гаражным кооперативом получается в два раза больше. Однако налоговый платеж будет меньше — из-за различия ставок. В городе налог на 20 соток (если брать среднюю стоимость) при еще действующей ставке 0,15 % составит 9 550 рублей, а в районе при ставке 1,5 % (почти во всех поселениях установлена именно эта величина) налоговый платеж за 20 соток составит порядка 42 000 рублей.

Средние значения кадастровой стоимости земель (руб./кв.м), по данным управления Росреестра

Участки для дачного строительства:

Череповец на 2009 г. — 376,83; на 2013 г. — 136,73.

Череповецкий район на 2009 г. — 67,2; на 2013 г. — 50,65.

Вологда на 2009 г. — 336,15; на 2013 г. — 120,89.

Вологодский район на 2009 г. — 74,06; на 2013 г. — 76,92.

Участки под гаражами и автостоянками:

Череповец на 2009 г. — 3838,54; на 2013 г. — 3183,92.

Череповецкий район на 2009 г. ?203,35; на 2013 г. — 1410,33.

Вологда на 2009 г. — 3579,95; на 2013 г. — 2114,95.

Вологодский район на 2009 г. — 247,2; на 2013 г. — 1594,82.

Светлана Доронина