Городские хрущевки: сносить нельзя отремонтировать

Все хрущевки 335-й серии, которых в Череповце насчитывается более сотни, будут обследованы на предмет технического состояния. Результаты ревизии послужат основой для решения о том, как и за чей счет ремонтировать отслужившие свое пятиэтажки.

Жильцы жалуются

Поводом для проверки домов 335-й серии, которые массово возводились с 1960 по 1967 год, одновременно с крупными стройками на металлургическом заводе, послужил непрекращающийся поток жалоб от жильцов этих зданий. В первую очередь горожан волнует аварийное состояние домов: балконы того и гляди упадут, стены стали словно песочные, в подъездах откалываются куски ступенек, текут крыши.

— Сейчас рассматривается несколько вариантов предварительных разработок. Когда они будут до конца изучены, мы будем выходить на областной уровень для подготовки и принятия программы по реконструкции домов этой серии, — констатирует начальник департамента ЖКХ Владимир Сипягов.

В Череповце сегодня насчитывается 106 домов 335-й серии: это как полнокаркасные здания (с характерными восьмиугольными окнами в подъездах и высокими потолками в квартирах), так и неполнокаркасные, их немало, например, на ул. Чкалова и ул. Ленина.

Срок службы таких зданий, которые строились как временное жилье для рабочих, составляет не более 50 лет. Однако и сегодня череповецкие банки без особых проблем выдают ипотечные кредиты на покупку квартир в хрущевках еще на 15 — 20 лет, а то и больше. В условиях общих высоких цен на квартиры советское быстровозводимое жилье становится для многих молодых людей единственным шансом приобрести собственную недвижимость.

— В моем районе живут бабушки, алкоголики и молодые семьи, — емко описывает сегодняшний облик хрущевской части Череповца работающий здесь участковый полицейский.

Риелторы подтверждают, что панельные дома советской эпохи продолжают пользоваться спросом, несмотря на все минусы.

— Цена квадратного метра там очень низкая, и это решающий фактор для многих, — объясняет президент Северо-Западной палаты недвижимости и Череповецкой ассоциации риелторов Юрий Румянцев. — Квартиры в этих районах продаются вполне нормально, однокомнатная стоит около 1 млн рублей, а «двушка» обойдется в 1,2 — 1,3 млн рублей, при этом цена даже немного растет. Как правило, износ дома не влияет на решение о покупке, и люди редко интересуются годом постройки. Всем понятно, что в данном случае не идет речи о престижности района или хорошей планировке, но цена такова, что клиенты покупают. Большинство сделок — это сделки по ипотеке.

Легендарный череповецкий строитель и директор строительной компании «Двина» Владлен Нифонтов во время возведения хрущевок был едва ли не главным человеком в городе. Панельные здания строили под его непосредственным руководством. Строили быстро (дом могли сдать под ключ за месяц-два), но при этом строжайше следили за качеством.

— Проекты жилья тех лет с позиции сегодняшнего дня, конечно, не соответствуют представлениям о комфортности, — признает Владлен Нифонтов. — Речь идет, например, о 335-й,447-й сериях домов. Это очень обжатые проекты: в туалет не войдет крупный человек, кухня занимает три-четыре квадратных метра, маленький балкончик... Но это все появилось не случайно. В Череповце тогда было около 160 бараков, где люди вели крайне неприглядный, паршивейший образ жизни. Задача была с позиций того времени правильная — как можно быстрее переселить людей в нормальные квартиры, где имелись тепло, газ, вода, без оглядки на площадь этого жилья. Мне приходилось много раз передавать ключи людям, которые переезжали из Панькина. Ведь до слез доходило с их стороны, так они были рады, что переселились из подобного места в благоустроенную квартиру. Мало у кого могли тогда появиться мысли, что это жилье плохое. Конечно, такие здания нужно было через 50 лет снести и построить другие, как это сделали в Москве и Петербурге.

Руководитель управляющей компании «Альянс-групп» Александр Сметанин уверен, что хрущевки еще постоят, но реконструкция отдельных элементов необходима уже сейчас.

— Поддерживать все это в безаварийном состоянии уже невозможно, нужно что-то решать, — считает он. — Проблема не в том, что здания ветхие, а в том, что разрушаются их отдельные элементы. Это прежде всего балконы. Никаких перекосов, особых трещин в каркасах мы не видим, то есть проблема не в несущих конструкциях, а в ограждающих. Вообще, лучше бы, конечно, эти дома снести. Но не потому, что они разваливаются (это не так), а потому, что они некомфортны для проживания: очень маленькие кухни, санузлы и так далее. Современным представлениям о жилье хрущевки не соответствуют. Я бы сказал так: снести хрущевки нужно не потому, что они устарели технически, а потому, что они устарели морально. Но это вопрос общей бедности в стране. Единственный город, где решили проблему хрущевок, — Москва. Там их все просто снесли. Но у нас цена жилья не столь высока, чтобы такие проекты были привлекательны для инвесторов.

Один из способов привлечения частных средств в реконструкцию хрущевок пытались опробовать в Вологде. Здесь еще в 2006 году возникла идея отремонтировать панельные дома за счет средств частников. Местный институт «Промлеспроект» предложил вовлечь в процесс инвесторов по следующей схеме. Частник пристраивает к зданию мансардный этаж с обычными квартирами. Во время производства работ выполняется и полная реконструкция всей хрущевки, включая усиление фундамента, укрепление балконов, стяжку стеновых панелей и так далее. Затем квартиры в мансарде продаются, за счет чего инвестор и получает прибыль. Но в Вологде идея так и не прижилась: в 4-этажном доме на ул. Козленской, где планировалось внедрить новшество, жильцы выступили против строительства мансарды, посчитав это еще большей опасностью, чем проживание в отслужившем свое здании.

Говорят, что попытки реконструировать хрущевки предпринимались в Череповце еще в 1980-х годах. Тогда один из домов у кинотеатра «Радуга» на два года вообще расселили специально для проведения ремонта. Для укрепления дома на каждом этаже сквозь технологические отверстия строители пропустили стальные стяжки с резьбой на концах, таким образом пронзив строение своего рода огромными болтами. С обеих сторон на стяжки надевались шайбы толщиной в сантиметр, после чего дом стягивался гайками, которые поднимали автокраном, а завинчивали гидравлическим ключом. Затем уже вдоль дома к шайбам приваривали такой же толщины стальные полосы. Фактически получился новый каркас здания — уже из стали, — надежно удерживающий дом от разрушения. Одновременно внутри хрущевки меняли трубы, подпирали козырьки и балконы стальными трубами. Но когда все работы были закончены, выяснилось: построить новый дом гораздо дешевле.

Что делают со старыми домами в других городах и странах

Инженеры и архитекторы изобрели три основные схемы, которые применяются во всем мире для целей реабилитации городской застройки. Российский опыт показал, что в нашей стране эффективный способ решения проблемы хрущевок пока не найден.

Схема, активно применявшаяся в Европе, предполагает получение средств на реконструкцию благодаря увеличению жилой площади старого дома за счет надстройки мансардного этажа (иногда двух и более этажей). Такая модель была успешно внедрена в странах Западной Европы (Финляндии, Франции, Германии и так далее), где модернизация крупноблочных и панельных зданий массовой послевоенной застройки оказалась прибыльным делом.

Вторая схема реабилитации старых домов изобретена в Санкт-Петербурге, где она худо-бедно работает. Программа реконструкции пятиэтажек в Северной столице предусматривает, что застройщик, ведущий строительство внутри хрущевских кварталов, пользуется различным набором льгот. Взамен он вкладывает деньги в обновление инженерного оборудования, ремонт и реконструкцию соседствующих со стройплощадкой хрущевок. Пока питерским властям удается таким образом в основном проводить небольшие ремонты в панельных домах: заменить жильцам трубы, поставить новые оконные рамы в подъездах, покрасить в них стены, укрепить балконы.

Третья схема — также российское изобретение, и она массово применяется только в Москве. Там просто сносят все пятиэтажки массовых серий, при этом подобные процессы оказываются еще и прибыльными. При московских ценах на землю застройщику часто выгоднее не оформлять новый земельный участок с нуля, тратясь в том числе на крупные взятки, а выкупить квартиры у жильцов целого квартала, снести все и построить новые дома.

Справка.

11 лет ремонтировали в Екатеринбурге «пилотную» хрущевку, которая должна была положить начало комплексной реконструкции старых зданий. Ремонт закончили, но проект признали провальным.

Андрей Ненастьев