Квартира без «развода»

Как купить жилье и не переплатить лишнего: испытано на себе.

Так уж вышло, что еще за месяц до долгожданного падения ставок по ипотечным кредитам, о чем в октябре объявили сразу несколько череповецких банков, автор этих строк озадачился покупкой жилья. Пытаясь предварительно проанализировать положение дел на рынке недвижимости, пришел к выводу, что искать какого-то совета бессмысленно, потому что реальной ситуацией не владеет никто. Слухи ходят, что только успевай записывать: «каждую неделю квартиры дорожают на 50 тыс. рублей», «агентства дерут по 100 тыс. рублей за сделку», «а вот был случай: одну квартиру три раза продали» — это лишь немногое из того, о чем говорят риелторы и их клиенты. Эта публикация не претендует на какой-то глубокий экономический анализ рынка жилья (мнения экспертов на сей счет приведены отдельно), а ставит целью показать происходящее, что называется, изнутри. Возможно, кому-то такой подход покажется более интересным и полезным.

Кредит.

Несмотря на кажущееся обилие предложений по ипотечным кредитам, в большинстве случаев выбор сведется к трем-четырем хорошо известным в городе финансовым организациям. Передо мной стояла задача купить жилье ценой не более 1,3 млн рублей на вторичном рынке. Средняя процентная ставка еще до понижения колебалась на уровне 14 — 15 %, сейчас она стала на 1 — 2 % ниже. На конечный уровень ставки немало влияют место работы (для крупных предприятий у банков бывают специальные программы) и то, в каком банке выпущена зарплатная пластиковая карта: для своих ипотечный процент будет чуть ниже.

После несложных сравнений выбор пал на банк с госучастием и стандартный ипотечный кредит под 14,25 % годовых. В банке сообщили, что все комиссии при выдаче кредита они отменили еще весной (такая же ситуация во многих других организациях), а потому сверху ничего платить не нужно. Согласно условиям договора купленная квартира оказывалась в залоге у банка, продать ее до полного погашения займа невозможно.

Все оформление заявки на кредит заняло, наверное, час. Потребовались справка о доходах, заверенная печатью работодателя копия трудовой книжки и заполненная анкета, бланк которой выдает банк. Заявку там пообещали рассмотреть в течение пяти дней, а пока порекомендовали заниматься подбором жилья.

Цены.

Вот тут и началась самая захватывающая часть процесса. В купленной газете бесплатных объявлений по цене нам сначала приглянулись «однушки» в Заречье. К поискам решено было приступить системно: начертив на листе бумаги таблицу, мы выписали в нее адреса квартир, телефоны посредников и цены.

Первое, что сразу стало очевидно: подорожание жилья — не распространяемый риелторами миф, а реальный факт. Квартиры, которые еще весной продавались по цене в 1 млн рублей, сейчас стоят не менее 1,1 — 1,2 млн. В основном речь идет о хрущевках и более новых кирпичных пятиэтажках. Второе: цена конкретной квартиры иногда определяется не рынком, а исключительно прихотью ее владельца. В этом я убедился, например, побывав в квартире на ул. Архангельской, недалеко от «кольца». Заявленная цена, 1,3 млн рублей, сама по себе предполагала более-менее хорошее состояние жилья, поэтому я опрометчиво решил не задавать уточняющих вопросов риелтору...

Как два агентства один «бомжатник» продавали.

К слову, о риелторах. Квартира была выставлена в двух агентствах одновременно: в одном мне предложили приехать и забрать у них ключи под залог в 500 рублей, во втором организовали встречу с хозяйкой. Из агентства, где предлагали ключи под залог, позвонили, когда я уже топтался у подъезда в ожидании владелицы.

— Андрей, вы где? Когда ключи заберете? — тревожно спросила девушка.

— Я уже у подъезда, жду хозяйку, — честно признался я, ввергнув собеседницу в настоящий шок.

— Как?!

— Ну так, эта квартира еще в одном агентстве, к ним ехать не надо, они сейчас сами приедут.

— Что это за агентство?! — девушка, казалось, готова была разорвать в клочья и меня, и конкурента.

— Не знаю, я не спрашивал...

— Как не спрашивали?

— Да какая мне разница, я еще ничего не покупаю!

— Риелтор сейчас с вами? Как его зовут?! Спросите, что у него за агентство!

— Девушка, его еще нет, и я не знаю, он приедет сам или только хозяйка придет.

— Но это мужчина или женщина — кто с вами говорил?!

— Мужчина... — весь этот допрос начал меня утомлять.

— Ладно, мы разберемся! — пригрозили на том конце трубки.

Хозяйка, запыхавшаяся пожилая женщина, поздоровалась и открыла дверь подъезда.

— Сразу говорю, там жили бомжи! — огорошила она. — Но вы если не хотите, то не покупайте!

— Ну да, если не захотим, то вряд ли купим... — буркнул я.

За проржавевшими железными дверями со свежими следами сварки на замке оказался коридор с вбитыми в стену гвоздями и облезшими обоями. Скрипучий пол и облупленный потолок.

— А плита-то где? — развел я руками, войдя на кухню.

— Нету, пропили они ее. Но плиту-то поставить ведь быстро можно!

— Ну да, можно... — согласился я, откручивая вентиль на кране. Вода полилась не в раковину, а через какие-то неведомые щели прямиком на пол.

Вспомнилась осмотренная днем ранее квартира в соседней высотке, где за 1,2 млн рублей хозяева предлагали относительно свежие обои, встроенный шкаф, сантехнику на пластиковых трубах и остекленный балкон.

— Я себя тут ощущаю так, будто меня за долги в Новые Углы выселили, — не сдержался я по итогам осмотра.

— Ну, я ж говорю, не хотите, так не покупайте! — махнула рукой хозяйка.

«Никаких ГУЮ!»

Следующей в списке значилась «однушка» на пр. Победы. На пороге нас встретили мужчина пенсионного возраста и дружелюбная собака.

— Я через агентство продавать не буду, сдерут с меня 80 тысяч, — между делом заметил хозяин.

— А как тогда?

— Как-как... Через нотариуса сделаем. Придем вдвоем, он заверит — и все, больше ничего не надо, — мужчина излучал уверенность.

— В смысле — не надо? А в ФРС... Тьфу, в ГУЮ как? У вас документы-то вообще есть на нее?

— Не надо никаких ГУЮ, а документы пойдем покажу, — хозяин отправился в зал.

В извлеченной из шкафа старой папочке лежало все что угодно, кроме свидетельства о праве собственности на жилье.

— Не надо никакого свидетельства, — заявил собственник и продемонстрировал потрепанный листок: — Вот у меня бумага есть взамен.

В бумаге за подписью тогда еще директора СБК «Северстали» Георгия Шевцова значилось что-то вроде того, что квартира предоставлена меткомбинатом такому-то на праве собственности.

— Вы думаете, это где-то примут? — усомнился я.

— Конечно примут! Шевцова же знают!

Сколько стоит ипотека.

На ул. Ленина напротив бывшей «Радуги» за 1,3 млн рублей нашлась квартира в очень хорошем состоянии. Еще и двухкомнатная! Стеклопакеты, удобная планировка, пластиковые трубы.

Риелторская контора сначала запросила 1 % от суммы сделки (это стандартная такса практически везде) плюс 1,5 тыс. рублей за госпошлины для регистрации в ФРС и примерно столько же за оценку, ее требует банк.

— И еще 20 тыс. рублей за оформление ипотеки, — по телефону сообщила девушка.

— Чего-чего? У меня уже заявка в банке лежит, — я вдруг почувствовал себя валенком.

— Это стандартная цена, но вы не переживайте, мы о скидке договоримся! — обнадежила риелтор.

— А что вы за эти деньги делать будете? — неприятное ощущение все усиливалось.

— Ипотеку оформлять. Вы понимаете, мы же отвечаем за вас как за клиента. Уж мы если делаем, так делаем!

Проведенное в тот же день небольшое расследование показало, что агентство занимается банальным «разводом» клиентов на эти самые 20 тыс. рублей. Как правило, такая сумма взимается при оформлении ипотеки риелтором еще до того, как клиент подал заявку в банк. При таком раскладе именно агентство выбирает наиболее выгодный кредитный продукт в каком-либо банке и берет на себя весь процесс от начала и до конца. Впрочем, и при такой схеме обоснованность ценника вызывает очень большие сомнения. Предложенный же вариант «1 % от суммы сделки + 20 тыс. рублей» показался мне чем-то немыслимым.

— Знаете, я оформление ипотеки, наверное, сам сделаю, — сообщил я риелтору в следующем телефонном разговоре. — Мне сказали, там только выписку из ЕГРП сделать надо, что квартира нигде не заложена, так эта выписка 120 рублей вроде стоит, а очередь в ФРС я сам постою.

— Что вы, что вы! — завозмущалась девушка. — Там столько всего еще!

— Нет, ну если там много всего, то я другое агентство найму для оформления. У меня есть проверенные люди.

— Нет, так не получится, мы своих клиентов кому попало отдавать не будем! Все-таки давайте о скидке поговорим при встрече...

Квартира есть, воды нет.

В моем мозгу уже начала складываться коварная схема мести после сделки — путем обращения в ФАС с жалобой на завышение цен, однако от квартиры пришлось отказаться по другой причине. Мне никак не давал покоя замеченный в ванной водонагреватель, предназначение которого хозяин толком не объяснил. На всякий случай я решил наведаться в местное ЖЭУ. Начальница, спокойная женщина средних лет, с утра раздавала распоряжения подчиненным. Я явно мешал, но потенциальному жильцу отказать она не смогла.

— Там бойлер у них полетел, с лета уже нет горячей воды, — просветила меня управдом. — Надо ставить теплообменник, по 6 — 7 тыс. рублей с квартиры будет. Но они никак собрание провести не могут.

— В смысле — не могут? Им что, воды не надо? — у меня такая ситуация в голове никак не укладывалась.

— Да я не знаю, надо им или не надо. Они просто листы голосования нам не сдают, вот и все. Мы даже нужное число голосов не можем набрать, чтобы понять, чего они хотят. Уж обзванивали всех: принесите листы, — да все без толку. А если они не хотят, так мы-то тут что сделаем?

Нотариус без очереди.

Вскоре по каким-то причинам банк потребовал от меня в дополнение к представленным документам нотариально заверенное заявление о том, что я не состою в официальном браке. Меня это несказанно испугало, так как, однажды побывав у нотариуса, я просидел там в очереди полдня.

— Пройдете через всю очередь, зайдете в кабинет и скажете, что от нас, — проинструктировали в агентстве недвижимости, где мы присмотрели другую квартиру, и назвали адрес своего нотариуса.

— Скажите, у вас заявление о браке можно заверить? — позади, за дверью, остались человек 15.

— Можно. В очередь вставайте! — помощниц нотариуса сегодня уже явно одолели вопросами.

— А мне в агентстве сказали, что можно без очереди...

— В каком агентстве?.. А... Триста рублей с вас. Паспорт оставьте, ждите в коридоре.

Нотариально заверенное заявление было готово через 10 минут.

Сделка.

Итоговым вариантом квартиры оказалась «двушка» со смежными комнатами в Индустриальном районе стоимостью ровно 1,3 млн рублей. В агентстве, где посоветовали нотариуса и где была выставлена квартира, запросили стандартные суммы: 13 тыс. рублей (1 % от суммы сделки) самому агентству, 1,5 тыс. рублей — госпошлины, 1,5 тыс. рублей — оценка. Также банк требует ежегодное страхование конструктивных элементов (проще говоря, стен) квартиры, которое обходится примерно в 0,1 % от стоимости жилья, в моем случае — 1528 рублей. Продавец, к слову, отдал агентству недвижимости за посреднические услуги 50 тыс. рублей.

Вся сделка заняла часа три. Первая часть проходит в офисе агентства. В большинстве таких офисов вы никогда не увидите ничего, кроме пары столов со стульями, цветка и ксерокса. Это стандартный набор средней риелторской конторы. Оформив расписку о передаче первоначального взноса, мы направились сначала в банк, потом в ФРС. В здании Росреестра на ул. Краснодонцев стояла тишина, но сегодняшний день, видимо, исключение. «В пьяном виде не обслуживаем!» — первое объявление, которое бросается в глаза. «Мелкое хулиганство — это...», «Оскорбление — это...» — выдержки из различных кодексов висят перед каждым окном.

Отрываясь от чтения статьи про оскорбление, подписываем документы, их много. Регистратор советует прийти через пять дней для получения свидетельства о праве собственности. В этот же день нужно застраховаться (страховщик выписывает полис по документам прямо у себя в офисе) и еще раз наведаться в банк, где продавец получит основную сумму кредита, а я — ключи. На практике с ключами не все так просто, ведь обычно продавец тоже что-то покупает, и ему требуется день-два на оформление встречной сделки и переезд в новую квартиру. Цепочки могут быть гораздо сложнее, что еще больше затянет время. У меня начиная с момента подачи кредитной заявки на все ушло порядка трех недель.

По словам риелторов и банкиров, моя сделка — простая. Судя по всему, в общем и целом мне повезло. К сожалению, масса череповчан знают истории совсем с другим результатом.

Ситуацию на рынке недвижимости комментируют...

Управляющий череповецким филиалом ВТБ-24 Сергей АРТЮШИЧЕВ:

— Сейчас отмечается значительный рост спроса на приобретение жилья — как на вторичном рынке жилья, так и в новостройках. В связи с этим цены на недвижимость также начали подниматься. Причем, как отмечают агентства недвижимости, они растут даже не ежемесячно, а уже еженедельно. В какой-то мере это обусловлено стимулированием покупательского спроса со стороны кредиторов, которых в последнее время становится все больше и больше. Сейчас у кредиторов, скорее всего, один из пиковых моментов по количеству рыночных предложений в области ипотечного кредитования. Появилась возможность приобрести по ипотеке все, начиная с гаража и заканчивая огромным особняком с земельным участком в любом регионе страны. Кроме того, в этом году заработала ипотечная программа с государственной поддержкой. Под ее условия подпадают все объекты недвижимости, первичное право собственности на которые оформлено на юридическое лицо, — в основном это застройщики города. В Череповце таких объектов достаточно. Этот вид кредитов пользуется у граждан наибольшим спросом, так как заемщик приобретает новое жилье по цене застройщика без посредников и под низкий банковский процент.

Вице-президент Северо-Западной палаты недвижимости, руководитель агентства недвижимости в Череповце Андрей КОРОЛЕВ:

— В последнее время мы замечаем большой интерес к риелторам со стороны банков, которые просят у нас содействия. Ситуация в городе сложилась проблемная, так как строители ничего не строят, а у банков скопились деньги, которые они могли бы выдавать в кредит. Уже разрабатываются программы выдачи ипотечных кредитов под 10 % годовых для домов отдельных застройщиков. Хотелось бы, чтобы цена квадратного метра там была 25 — 27 тыс. рублей. Это реально. Проблема в том, что землю продают только с аукционов, а строительные компании не могут ее купить, дорого. В этом году у нас в городе сдали всего 4 тыс. квадратных метров жилья, это 4 коттеджа. В то же время строительный рынок монополизирован, застройщики сейчас держат свободные квартиры в ранее сданных новостройках, ждут повышения цены. Многие строители не согласны работать с рентабельностью меньше 200 %. Тем не менее думаю, что после кризиса цена в 25 — 27 тыс. рублей за метр — это достаточно и для того, чтобы заработали строители, и для того, чтобы больше людей могли купить квартиры.

Андрей Ненастьев