30 апреля 2019

Череповчанка, купившая квартиру с перепланировкой, оказалась в суде

Перепланировки типовых квартир делают многие. Но не все идут законным путем, и впоследствии возникают проблемы. Нарушение может выявиться, во-первых, если пожалуются соседи, либо совет дома, либо руководство ТСЖ. Во-вторых, при попытке продать квартиру. В первом случае при незаконной перепланировке не избежать наказания и восстановления прежнего облика квартиры. Во втором случае возможны варианты. Первый — покупатель откажется от покупки, узнав, что документов на перепланировку нет. Вероятность того, что он сообщит о нарушении в компетентные инстанции, крайне мала. Второй вариант — покупатель согласится приобрести квартиру, не требуя документов, разрешающих перепланировку, либо не придаст значения их отсутствию. При таком раскладе покупатель берет все будущие риски на себя. Ситуация, о которой «Голос Череповца» расскажет далее, еще более редкий случай.

Череповчанка приобрела квартиру с перепланировкой. Документы на ее проведение были предоставлены и не вызвали подозрений. Дело в том, что работы были произведены прежними владельцами квартиры еще в 2002 году. После этого в период до 2015 года собственники менялись трижды. И эта череповчанка стала уже четвертым покупателем. Второй нюанс: квартира приобреталась с использованием заемных средств и в рамках муниципальной программы, а значит, проводилась дополнительная правовая экспертиза документации. И все прошло гладко. Но спустя три года руководство ТСЖ вдруг решило сказать свое слово в этом вопросе.

Как им стало известно об имеющейся перепланировке? Она была видна снаружи, так как включала присоединение к квартире лоджии и балкона с возведением над последним крыши. Руководители ТСЖ заявили, что постройка самовольная. Собственница квартиры была уверена в обратном. Основания для этого у нее были веские. Помимо перечисленного ранее имелась государственная регистрация квартиры с уже новыми параметрами (в результате перепланировки жилая площадь увеличилась примерно на 9,5 кв. м).

Резонен вопрос: почему руководители ТСЖ «опомнились» только спустя 15 лет после проведения работ? Получается, что все это время перепланировка никому не мешала. Не исключено, что это мог быть личный конфликт и кто-то решил таким способом свести счеты.

Спор сторон решался в суде.

Согласно проектной документации, утвержденной управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Череповца в 2002 году, предусматривались следующие виды работ:
— демонтаж и монтаж перегородок,
— объединение лоджии с жилой комнатой,
— утепление лоджии,
— объединение туалета с ванной комнатой,
— гидроизоляция полов.

Ранее истцы обратились с запросом в управление архитектуры, и оно в официальном ответе признало, что выполнена также надстройка, не предусмотренная проектной документацией. Истцы утверждали, что «в результате незаконного возведения данной конструкции (козырька) существует реальная угроза жизни и здоровью граждан». Для пущей убедительности председатель правления ТСЖ и пара собственников квартир составили акт о том, что в результате схода льда с крыши балкона поврежден козырек над подъездом, то есть пострадало общее имущество дома. Также председатель правления ТСЖ обратилась в департамент ЖКХ с требованием о привлечении к ответственности собственника квартиры. Департамент переправил это обращение в Государственную жилищную инспекцию Вологодской области.

В ответе жилинспекции было сказано, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170, не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства. Исходя из этого, жилинспекция просила признать конструкцию «крышу-козырек», пристроенную к балкону, самовольной постройкой и обязать собственника квартиры привести имущество в прежнее состояние.

Ответчик привела свои аргументы, предъявив встречные исковые требования. Она еще раз указала на то, что в процессе подготовки к сделке купли-продажи документы на указанную квартиру (включая техническую документацию) прошли правовую экспертизу. При этом ни у кого не возникло сомнений в возможной незаконности выполненной перепланировки. Данные перепланировки с учетом объединенной лоджии и балкона отражены в кадастровом паспорте на квартиру. Кроме того, подобные объединения лоджий с балконами с возведением на них крыши выполнены и у других собственников квартир этого дома.

Также вызвал недоумение тот факт, что жилищная инспекция в своем требовании ссылается на постановление Госстроя РФ 2003 года, а работы были выполнены в 2002 году. Череповчанка обратилась в управление архитектуры и градостроительства мэрии с заявлением о признании законной перепланировки квартиры, выполненной в 2002 году прежним собственником, но получила отказ.
Еще один довод: собственница квартиры не может выполнить требование о демонтаже конструкции, так как квартира находится в залоге у банка, а Федеральным законом «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ предусмотрено недопущение залогодателем ухудшения состояния заложенного имущества сверх того, что называется нормальным износом.

Далее в суде истцы решили усилить свою позицию. Они указали на то, что проведенные работы являются «реконструкцией», а согласия собственников МКД на выполнение указанных работ получено не было.

Представитель ответчика в свою очередь указала, что перепланировка проводилась в 2002 году, когда согласия собственников дома на выполнение перепланировки по закону не требовалось. Также она не признала эти работы реконструкцией и обратила внимание на то, что все строительные работы в квартире выполнены с учетом требований строительно-технических и санитарно-гигиенических норм, перепланировка квартиры не повлияла на несущую способность здания и не создает угрозу для жизни и здоровья лиц, проживающих в квартире и жилом доме в целом.

Управление архитектуры стояло на своем: «Поскольку работы по присоединению балкона, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, к лоджии ответчика выполнены самовольно, без получения необходимых разрешений, а также без согласия собственников помещений многоквартирного дома, то первоначальные требования истцов подлежат удовлетворению».

Суд изучил все законы и нормативные акты, регулирующие изменения конструкций жилых зданий, и вынес решение в пользу истца, удовлетворив его требования частично: признал реконструкцию балкона самовольной, а обустройство и присоединение лоджии к комнате — законной. Было подчеркнуто, что «из содержания правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что при рассмотрении дел данной категории соответствие самовольно реконструированного строения обязательным нормам и правилам не имеет правового значения для разрешения спора по существу». Кроме того, согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Также в решении суда говорится, что в соответствии с п. 3 ст. 25 ФЗ РФ от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

Своим решением суд обязал собственницу квартиры за счет собственных средств провести снос (демонтаж) конструкции над балконом в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. Встречные исковые требования о сохранении квартиры в перепланированном состоянии были оставлены без удовлетворения. На решение Череповецкого городского суда подавалась апелляция, но оно оставлено без изменения.

Владимир Сентябрев, газета «Голос Череповца»