13 февраля 2019

Почему горожане зимой раскупают квартиры

Нельзя сказать, что череповчане стали раскупать квартиры как горячие пирожки. Но январь 2019 года все же удивил. Как правило, после Нового года на рынке недвижимости наступает затишье: не сезон. А тут — всплеск спроса. Чем это можно объяснить?

Ипотечный фактор

— Да, в первые две рабочие недели 2019 года начался внесезонный, неожиданный спрос на новостройки. Январь обычно спокойный месяц для продаж недвижимости, завершаются сделки декабря, а поток новых клиентов невысок, — комментирует «Речи» Виталий Степанов, генеральный директор компании-застройщика. — Причины внесезонного спроса января — повышение ставок по ипотеке ведущих банков и информирование в СМИ о повышении цен на новостройки к лету от 8 до 20 %.

— Виталий Валерьевич, а какова доля ипотеки в новостройках?

— Доля ипотечных сделок в новостройках составляет 60 — 70 %. С января 2019 года в договорах наиболее распространенная ставка ведущих банков Череповца 10,3 — 10,6 %. При этом многое зависит от приобретения сопутствующих продуктов банков, места работы клиента, суммы первоначального (собственного) взноса за квартиру и срока кредита. Рост ставок в начале года составил в среднем 1 %. При этом еще в августе — сентябре 2018 года наиболее распространенная ставка по договорам была в районе 9 % годовых. Ипотека — главный драйвер обеспечения жильем россиян. При средней зарплате череповецкой семьи 50 — 60 тыс. рублей решить жилищный вопрос самостоятельно сложно.
— Редко покупают жилье за живые деньги, 95 % всех сделок — это ипотека, — рассказывает «Речи» Юрий Румянцев, директор агентства недвижимости. — Понятно, что оживление на рынке недвижимости в том числе связанно и с ожиданием дальнейшего роста процентов по ипотеке. Я считаю, что у череповчан низкая покупательная способность. И она остается таковой последние лет десять.

Ценовой фактор

А что происходит с ценами на новое жилье? Как говорит Виталий Степанов, впервые за последние пять лет в Череповце в 2018 го-ду произошло увеличение цен — за год в среднем на 3000 руб. за квадратный метр. И эта тенденция в 2019 году продолжится.

— Причин несколько, — говорит «Речи» Виталий Степанов. — Доступность ипотеки. Понимание населением тренда роста цен и реальных ставок ипотеки. Уменьшение количества застройщиков в городе и количества предлагаемых жилых комплексов при стабильном спросе.

Рост доверия к оставшимся застройщикам в городе. Увеличение себестоимости строительства (материалы, техника, заработная плата, тот же рост НДС на 2 %).

И главный фактор — очередное сокращение Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ срока перехода на финансирование долевого строительства только через проектное финансирование банков (кредиты застройщику под 8 — 20 % годовых). С 1 июля 2019 года по значительной части строящихся домов участник долевого строительства (покупатель) будет переводить деньги не застройщику, а на собственный эскроу-счет в банке, где деньги будут заморожены до ввода дома в эксплуатацию. Банк же будет выдавать платный кредит застройщику на финансирование строительства. Это будет дополнительная защита денег покупателя от риска недостроя, но за это покупателю придется платить, ничего бесплатного нет.

Сейчас разброс цен на новостройки велик — от 40 до 47 тыс. рублей за квадратный метр. Факторы, влияющие на цену: месторасположение; срок ожидания квартиры; надежность, опыт и качество работы застройщика; наличие отделки в квартире; этажность дома, количество квартир в подъезде, обеспеченность парковками на дворовой территории; дополнительные опции в проекте (высота потолка квартиры, количество квартир на этаже, наполнение детской площадки, закрытая территория, видеонаблюдение).

Поинтересовались мы и ценами на вторичном рынке. По словам Юрия Румянцева, сегодня однокомнатную квартиру в непрестижном районе (ул. Чкалова, Бардина и т. д.) можно купить и за 900 тыс. рублей. Но это, скорее всего, будет хрущевка.

В Заречье бери выше: от 1 — 1,3 млн рублей.

— А вот у Фанеры своя история и традиции, — говорит Юрий Румянцев. — Там жилье строит «ФосАгро» (сейчас «Апатит») для своих работников. Кто полюбит тот район, уже не хочет уезжать.

А цены разные. Спрос и предложение

Каковы запросы у покупателей жилья? Что им предлагает застройщик? Для примера возьмем новостройку в Зашекснинском районе. Этот район сегодня развернулся настолько, что стал напоминать город в городе — со своей жизнью, своими запросами.

И там все больше становится молодежи. Как соотносятся спрос и предложение в отношении нового жилья за Шексной?

— В среднем запросы просты и понятны: череповчане хотят приобретать жилье с инфраструктурой, чтобы были дороги к дому, магазины, аптеки, поликлиники, — объясняет Виталий Степанов. — Кроме того, если говорить о запросах, людей привлекает короткий срок ожидания квартиры, приемлемая цена. Что же касается «города в городе», то за Шексной строят только многоэтажные дома высотой от 10 до 16 этажей с большой плотностью застройки. В среднем спрос и предложение совпадают. 2018 год — это рекордный для Череповца год по продажам квартир у ведущих застройщиков города. Добавлю к сказанному: к сожалению, в Череповце мало вариантов с малоэтажными и среднеэтажными домами высотой до пяти этажей, с хорошей дворовой территорией и парковками.

Успевает ли инфраструктура

Мы обратили внимание на то, что за Шексной квартиры не только быстро стоятся, но и быстро раскупаются. Смотришь — в январе новый дом только заселен, а уже пестрит объявлениями: «Куплю квартиру в вашем доме». Выйдешь на лоджию на девятом этаже, а вокруг новые дома до самого горизонта. Успевает ли инфраструктура за домами: аптеки, магазины, поликлиники, школы, детские сады?

— В Зашекснинском районе идет активная точечная застройка 144-го и 108-го микрорайонов, — говорит Виталий Степанов. — Других предложений в Зашекснинском районе по новостройкам реально мало. В 112-м микрорайоне завершается стройка новой школы, ведется строительство детсада.

В 144-м микрорайоне также начато строительство детсада. В планах города строительство части внутриквартальных дорог в 144-м микрорайоне в 2019 году. Инфраструктура шаговой доступности не отстает, бизнес не дремлет.

Татьяна Ковачева

25 марта 2019, 15:55
Порядка 50% расселенных аварийных домов предстоит снести в Вологодской области
Для обеспечения сноса аварийных зданий возможно привлечение потенциальных инвесторов с предоставлением для них возможности строительства на этих площадках домов или других объектов
23 марта 2019, 13:40
Третий отдел полиции построят в Зашекснинском районе Череповца
Собственный отдел в ЗШК позволит сократить время реагирования следственно-оперативных групп при выездах на место происшествия.